Derde centrumstad van Vlaanderen is een vreemde eend in de bijt

21 nov

De stad Brugge telt slechts 3.46 % procent vreemdelingen op haar grondgebied. De gemiddelde gezinsgrootte is 2.25 personen per gezin. In Gent en Antwerpen is dat 2.1 personen per gezin en zijn er ongeveer 9 % vreemdelingen.  Brugge is zeer streng in het opsplitsen van gebouwen. Een pand mag niet opgesplitst worden als ze geen 260 m 2 en twee bouwlagen telt. De minimum oppervlakte van het wonen moet 33 m 2 zijn zonder sanitair en gangen. Brugge zet in op kwaliteit.

De prijs van de woningen zijn sedert 2009 gestabiliseerd.  Brugge telt meer en meer studenten : 6925 studenten in de hoge scholen en 330 studenten in het Europacollege. Ongeveer 68 procent van de huishoudens bestaat uit 1 of 2 personen.  Er is dus vooral nood aan kleinere woningen.

Brugge kent naast een vergrijzing ook een vergroening (stadsvlucht van mensen tussen 27 jaar en 40 jaar).  De stad kan moeilijk ruimtelijk concurreren met de ruimte in het buitengebied. In de rand mag je 15 woningen bouwen per ha. In de stad moet men min 25 woningen bouwen per had. Dit levert in de stad maximum percelen op van 300 m2.

Van Volcem, kandidaat burgemeester in 2012 stelt dat Brugge meer dan ooit nood heeft aan actieve bevolking en bedrijventerreinen als ze haar welvaart wil behouden.  Opmerkelijk is ook dat Brugge ongeveer 70.000 mensen telt die werken waarvan ongeveer 30.000 in quartaire sector (9500 overheid, 7000 onderwijs en 12000 in de gezondheidszorg).  Brugge is dus geen industriële stad maar een dienstverlenende stad.  De grote zorg van Brugge is ook de groei van de haven en de ontsluiting via het water om de bruggenmiserie (tien bruggen rond het ei van Brugge die elke dag 5 u openstaan).

Brugge kent tevens van alle centrumsteden de grootste stijging van het inkomen per inwoner sedert 2004 (bron Kenniscentrum wonen).

Woonbehoefte

Voor de planningsperiode 2007-2022 heeft de stad geen behoefte aan extra woonuitbreidingsgebieden voor het stedelijk gebied. Voor het buitengebied is er behoefte aan 130 woningen, berekent SUM research.

Concrete gevolgen : 1) Het stedelijk gebied behoudt alle open ruimte. De WUG’s zijn de laatste ontwikkelingsgebieden voor wonen.  Verdere mogelijkheden zijn herbestemmingen en inbreidingsgebieden. 2) In het buitengebied kunnen we het woonuitbreidingsgebied Zeewege aansnijden.

Brugge telt op heden 116783 inwoners. Ze tellen er dus 1300 meer dan oorspronkelijk door bevolkingsprognoses voorspeld was.  Er wonen 19545 mensen in het ei van Brugge (werelderfgoed). De rest woont in de deelgemeenten, stelt Mercedes Van Volcem, schepen van ruimtelijke ordening en wonen.

Opmerkelijke zaken die blijken uit het woonbehoefteplan berekend door SUM :

Brugge vergrijst zoals andere centrumsteden maar opmerkelijk is de ontgroening van onze stad. Bruggelingen tussen 27-40 jaar verhuizen vaak naar omliggende randgemeenten (inzonderheid Oostkamp, Varsenare en Zedelgem) maar ook buiten de provincie.

We moeten dus zorgen voor betaalbare woningen in een kwalitatieve omgeving voor de 27-40 jarigen en ook inzetten op woningen voor senioren. Voor beide is het aanbod zeker op schema. Ook het sociaal bindend objectief zal kunnen worden behaald gedurende de planperiode en overschrijdt zelfs het sociaal bindend objectief.(zie ook overzicht)

Ontgroening – Inzetten op betaalbare (starterswoningen)

1)    Starterswoningen kunnen we vooral realiseren in de WUG’s. In de WUG’s is steeds sociale mix ingeschreven. Naast sociaal wonen worden dus ook betaalbare woningen gerealiseerd. Starters hebben graag een grondgebonden woning met tuintje. In de WUG’s moeten 25 woningen per hectare worden gerealiseerd. Er staan in de WUG’s een 557 wooneenheden op stapel.  De percelen zijn dan gemiddeld 300 m2. Belangrijk is ook dat voortuinen voorzien worden en een garage in de woning met een breedte van min.  meter. Dit maakt dat er een grotere leefbaarheid is in de wijk. Ook voldoende brede straten en groen zijn belangrijk in een verkaveling. De WUG’s worden dan ook gefaseerd aangesneden. In Julien Saelens werd de eerste steen gelegd. In de Lange Molenstraat werden negen kavels vergund. Straks volgen Mispelaar en Sint-Trudo en Hoeve De Laere.

2)    In het buitengebied kunnen tevens 130 WE voor jonge gezinnen worden gerealiseerd na het opmaken van een masterplan en goedkeuring van de woonbehoeftestudie.

3)    Het studiebureau beveelt aan om in te zetten op starterswoningen en kleine woningen, gelet op het groot aantal 1 en 2- persoonsgezinshuishoudens (68 procent).

4)    In de militaire kazernes werden aangekocht door de stad en zijn voorwerp van herbestemming. Een ruimtelijk uitvoeringsplan is lopende en wordt opgemaakt voor SUM.  Voor Peterseliestraat wordt gemikt op betaalbaar wonen en sociaal wonen, idem voor Tir. In Tir zou het goed zijn te mikken op een duurzame ecowijk met lage mobiliteitsdynamiek.

5)    De premie voor het verbeteren van de woningen in de binnenstad werd verdubbeld voor jonge gezinnen (35 jaar)

6)    Positief voor jonge gezinnen is het groot aanbod aan scholen en er zijn geen wachtlijsten in de kinderopvang.

7)    Het zou goed zijn om ook enkele kloosters in de binnenstad nog te kunnen herbestemmen naar betaalbare woonprojecten.

8)    Ook de stelplaats van de Lijn zou daarvoor kunnen dienen op middellange termijn. Ook een deel van de Jan Breydelsite. De Jan Breydelsite werd niet meegenomen in de woonbehoefte berekening aangezien de woningen er niet voor 2019 zijn.

9)  Ook Nieuw Brugge biedt nog heel wat mogelijkheden (RUP voorkant station). De 118 appartementen zijn allemaal verkocht. Een sexy stationsomgeving biedt kansen.

10)   Stadsvlucht proberen we ook tegen te gaan door in te zetten op studentenhuisvesting en op Brugge studentenstad in het algemeen. Een masterplan voor studentenhuisvesting wordt aanbevolen en reeds in juni 2011 voorgesteld. Er werden sedert 2007 een 500 studentenkamers vergund en er staan ook nog enkele projecten op stapel (oa. Rode Nonnen)

11)   Belangrijk om jonge gezinnen aan te trekken is tevens voorzien in werk en ruimte om te ondernemen zodat de hoogopgeleiden hier aan de slag kunnen. Daarom is Chartreuse en Blankenbergsesteenweg (80 ha) zeer belangrijk voor de toekomst van Brugge.

12)  Een jonge actieve bevolking houdt immers ook de stadsfinanciën in evenwicht

Vergrijzing – Senioren

13) Deze demografische analyse leidt tot een aantal aanbevelingen die grotendeels nu reeds uitgevoerd worden door het beleid. De studie zette het bestuur er tevens toe aan extra acties te nemen op advies van schepen Van Volcem. In 2009 werd het wonen voor ouderen reeds uitgebreid in kaart gebracht. Toen bleek reeds dat het aanbod en planning op schema zat.  Zowel het Hallenhuis, Vliedberg, Zeventorentjes werden gerealiseerd. Ten Boomgaarde en Van Zuylen worden uitgebreid en ook 121 serviceflats werden aan de Noorweegsekaai vergund.  (zie ook tabel hieronder)

14)  Er zal tevens worden nagegaan waar in de toekomst nog ruimte is voor RVT en serviceflats (zekere schaal nodig). Daarom zal een studie gebeuren naar ruimtelijke potenties. Ook zal worden nagegaan waar woonzorgzones op termijn kunnen worden gerealiseerd. Een Rup woonzorgzones zal worden uitbesteed een bedrag van 50.000 euro werd ingeschreven in de begroting. Dit werd vorige week beslist op het college.

Inzetten op kwaliteit

15) Er moet in Brugge niet zozeer worden ingezet op kwantiteit aangezien er voldoende lopende projecten zijn voor ongeveer 2800 woningen en gronden in woonzone die nog kunnen worden aangesneden (2893 wooneenheden in zowel goedgekeurde verkavelingen, langs uitgeruste wegen en langs niet uitgeruste wegen).

16) SUM adviseert vooral verder in te zetten op kwaliteit van het patrimonium aangezien de projecten zeker voldoende zijn (zie overzicht). SUM adviseert ook een kwalitatieve aanpak van de grote projecten en stelt masterplannen voor. Een bedrag van 100.000 euro werd voorzien voor de opmaak van masterplannen onder begeleiding van de Vlaamse bouwmeester.

17)  Opvallend is de kwaliteit van ons patrimonium, maar ook dat Brugge zeer weinig vreemdelingen kent en een witte stad is.

18)  De stad besliste vorige maand in de gemeenteraad om de functionele verbeteringspremie kracht bij te zetten (budget steeg van 1 miljoen euro naar 1.25 miljoen euro).

19)   SUM adviseert woningrotatie ter bevordering van woningkwaliteit

20) SUM beveelt tevens aan duurzaam wonen en verbouwen te stimuleren

Wonen in een kwalitatieve omgeving

21) De stad besliste tevens tot bestelling van een RUP woonzorgzones vorige   week in het college.

22) Volgend jaar wordt ook het RUP woonondersteunende functies uitbesteed (ook buurtgarages worden meegenomen), een budget van 100.000 euro werd in de begroting ingeschreven.

21) De laatste jaren waren er vooral inbreidingsprojecten en herbestemmingen van leegstaande panden. Denken we maar aan de Nationale Bank (48 app), Die Keure, Gouden Boom, Structo, Transport Cools, De Blauwe Reiger, Mouterij Huys…. Zou kregen diverse panden opnieuw adem. Het oplossen van leegstand is steeds goed voor de kwaliteit van de omgeving. Dit leidt ertoe dat er geen extra open ruimte moet worden aangesneden voor de planperiode 2007-2022.

Door deze studie wordt een analyse gemaakt, de behoefte berekend en worden beleidsaanbevelingen gegeven die het woonbeleidsplan versterken. Bovendien is een ruimtelijke vertaling opgemaakt met aanbevelingen voor 13 deelgebieden. Dit versterkt het gebiedsgericht werken (ingevoerd sedert oktober 2007).

Bijlage 1

Uitleg omtrent de behoefteberekening

Volgens de huishoudenprognoses zou de hoogste toename van het aantal huishoudens zich manifesteren in 2017.

Ten aanzien van 2010 zouden er 1.476 huishoudens bijkomen. Om de noodzakelijke mobiliteit op de woningmarkt mogelijk te maken, wordt dit aantal vermeerderd met een frictieleegstand van 2,5%.

Dit wil zeggen dat in totaal verwacht wordt dat tot 2022 een bijkomend aantal van 1.513 woningen nodig zal zijn om de huishoudensgroei in Brugge op te vangen.

Aangezien er meer in de planning zitten dan er behoefte is, zal door het aanbod beleid nieuwe mensen worden aangetrokken en zal de prijs in Brugge voor een betaalbare woning stabiliseren.

Het woonaanbod, zoals berekend op basis van de gegevens uit de inventaris van onbebouwde percelen (2010) en op basis van de geplande/lopende woonprojecten, bedraagt voor de periode tot 2022 5.665 potentieel te realiseren woongelegenheden (    alle bouwmogelijkheden in woonzone en alle geplande projecten)

In dit cijfer werd geen rekening gehouden met Klein Appelmoes en Jan Breydel en de tweede verblijven in Zeebrugge.

Tabel 1: Potentieel te realiseren woonaanbod

Geplande woonprojecten 2771
Wooneenheden 2771
Bouwmogelijkheden (onbebouwde percelen) 2894
In goedgekeurde verkaveling 642
Langs uitgeruste weg 399
Niet langs uitgeruste weg 1.853
Totaal aantal wooneenheden 5.665

Bron: Register onbebouwde percelen, dienst Urbanisatie + eigen verwerking

Naar doelgroepen toe werd tevens een analyse gemaakt

Verkort luidt dit als volgt :

Tabel 2: Aanbod versus behoefte: Sociale huisvesting

Gepland aanbod Sociaal objectief Verschil
Sociale huur 1061 861 +200
Sociale koop 429 404 +25
Sociale kavels 19 19 0
Totaal 1509 1284

Er staan wel 247 woningen in de berekeningen in de Sint-Pietersmolenwijk. Naar aanleiding van de problematiek van de wateroverlast is een studie nodig waarbij men kan zien of de Sint-Pietersplas kan dienen als buffer.

Het CBO project in Ezelstraat en nijverheidsstraat werd niet goedgekeurd door VMSW.  De Hoefijzerlaan werd geweigerd en behelsde 11 wooneenheden. Dit zijn dus 47+40+11 = 98 WE minder (blijft 1509-98 = 1407) Anderzijds zijn er potenties op Zeewege, Site recht tegenover de gevangenis van Vivendo en de de Leeuwerik.

Senioren

Uit onderstaande samenvattende tabel blijkt duidelijk dat Brugge volledig tegemoet zal komen aan de programmatienorm (2010) voor serviceflats en woon- en zorgcentra. Met de huidige projecten die op tafel liggen, vergroot de stad haar aanbod aan wooneenheden voor senioren aanzienlijk. Toch blijft een continue opvolging van de noden van senioren aan kwalitatieve woonoplossingen onontbeerlijk voor een coherent woonbeleid.

Tabel 3: Aanbod versus behoefte: Seniorenhuisvesting

Aanbod Behoefte Verschil
Huidig Aanbod Toekomstige projecten Programmatienorm 2010
wooneenheden WZC* 1035 804 1.839 0
Erkende serviceflats* 364 302 666 0

Bron: Vlaams Agentschap Zorg & Gezondheid (*: 01.10.2010)