Evolutie centrumsteden vergt daadkrachtig Vlaams beleid (studie)

29 okt

Mercedes Van Volcem(Open Vld), Vlaams Parlementslid en lid van de commissie Stedelijk Beleid onderzocht de trends, woningprijzen(2005-2013) en inkomens(2005-2011) in de 13 Vlaamse centrumsteden en zet de belangrijkste conclusies op een rijtje. “Steden maken het verschil. Een daadkrachtig Vlaams stedenbeleid is noodzakelijk voor het welzijn van onze stedelingen.” Van Volcem vergelijkt de bevolking, het inkomen en de woningprijzen in een uitgebreid rapport. Klik hier voor het rapport.

 “In de toekomst zullen nog meer inwoners naar de steden trekken.  Dit vergt een daadkrachtig stedenbeleid. Vooral scholen en kinderopvang zijn in die steden zorgwekkend. De wachtlijsten zijn alom. Overal is de effectieve groei groter dan de bevolkingsprojecties van 2008 waarop men het toekomstig beleid baseert. Dit vergt een aangepast Vlaams beleid om bijvoorbeeld de wachtlijsten weg te werken. In steden zoals Kortrijk en Brugge is er geen grote aangroei. In Oostende is er vooral vergrijzing. West-Vlaanderen valt buiten de ruit van de werkgelegenheid. Dit maakt het voor hoogopgeleide jongeren minder aantrekkelijk om er te wonen. Toch zouden de West-Vlaamse steden zich samen met Rijsel, Parijs en Londen verder kunnen ontwikkelen.” verduidelijkt Van Volcem.

 

1)   Bevolkingsevolutie: Antwerpen kampioen, Kortrijk hekkensluiter

 

Bevolkingscijfers op lange en kortere termijn geven een eerste beeld van de stad.
Antwerpen spant door een hoog geboortecijfer de kroon. De stad groeide sedert 2000 met 61300 inwoners of circa 13,7%. Zelfs tussen 2012 en 2013 groeide de bevolking aan met 1,1%. Kortrijk is de hekkensluiter met quasi geen bevolkingsaanwas in de voorbije 14 jaar. Opvallend is ook de vergrijzing in Oostende die zich de laatste jaren omzet in een bevolkingsafname (-0,4% tussen 2012 en 2013).

Opmerkelijk is ook dat er bijna geen nieuwbouw is.  Van Volcem vermoedt dat er vooral woningen worden opgesplitst wat de kwaliteit van samenleven in gevaar kan brengen alsook zou op lange termijn de prijzen de prijzen kunnen dalen door verschraling van gehele woonblokken en wijken.  Kwaliteit dringt zich dus op. Gelukkig werd reeds het opsplitsen van woningen in Antwerpen ingevoerd. 

2000-2013

2012 vs 2013

2013

Aalst

8,2%

0,9%

82.587

Antwerpen

13,7%

1,1%

507.991

Brugge

1,1%

0,3%

117.577

Genk

3,8%

-0,1%

65.224

Gent

11,0%

0,2%

248.813

Hasselt

11,1%

1,3%

75.579

Kortrijk

0,4%

-0,1%

75.120

Leuven

11,0%

0,0%

97.656

Mechelen

9,5%

0,3%

82.325

Oostende

4,0%

-0,4%

70.284

Roeselare

9,5%

0,9%

58.823

Sint-Niklaas

7,3%

0,5%

72.883

Turnhout

8,8%

1,0%

41.572

 2)   Woningprijzen

Van Volcem nam de inkomens en woningprijzen van de 13 centrumsteden onder de loep. Ze bewerkte de data tot concreet, vergelijkbaar cijfermateriaal. De ruwe data komen van de FOD Economie. “Over het algemeen kan men spreken van een lichte stijging in 2013 van de woningprijzen in de centrumsteden. Toch is er een veel diverser beeld dan de voorbije jaren. De prijzen van appartementen en villa’s dalen in een aantal steden. Het is noodzakelijk dat de prijzen standhouden of er wat op vooruit gaan, want 75% van de Vlaming is eigenaar. Een algemene daling van de prijzen zou een collectieve verarming betekenen voor alle stedelingen.” verduidelijkt Vlaams Parlementslid Mercedes Van Volcem.

Leuven veruit duurste, Roeselare goedkoopste voor gezinswoningen

De gemiddelde woningprijzen voor gewone woonhuizen schommelden in 2013 tussen de 180 000 en 310 000 euro. Leuven is de duurste eend in de bijt met een gemiddelde prijs van 310 01 euro per woning in 2013. De prijzen van gewone woonhuizen stegen afgelopen jaar het meest in Leuven (6%), Antwerpen (5,9%) en Oostende (4,2%). In tegenstelling tot het jaar ervoor, ging de prijs van de gewone woonhuizen niet in alle centrumsteden omhoog. In Sint-Niklaas (-3,3%), Turnhout (-2,5%), Hasselt (-1%) en Genk (-0,7%) zakten de prijzen. Roeselare haalt Kortrijk sedert 2013 in als goedkoopste centrumstad voor woonhuizen. Een woning kost er gemiddeld 179 751 euro.

Brugge en Gent koplopers voor appartementen

Appartementen in Brugge kosten het meest van alle centrumsteden. Gemiddeld 233 817 euro.  “Brugge is een kwalitatieve woonomgeving met veel open ruimte en groen en een veilige stad in een uniek historisch kader vlakbij de Noordzee. Dat heeft z’n invloed op de woningprijzen en zeker ook op de appartementen. De inkomens liggen er ook hoger dan het gemiddelde, wat de betaalbaarheid van de woningen ten goede komt.” verduidelijkt Vlaams Parlementslid Van Volcem.

Ook Gent kent, zowel als studentenstad en als aantrekkelijke historische stad een aantrekkingskracht dewelke zich vertaalt in de prijzen voor appartementen (€ 220 749).
Over de periode 2005-2013 kent Gent de snelste stijging van de vastgoedprijzen voor zowel woningen (+75,3%) als voor appartementen (+69,9%) van alle centrumsteden.

Voor de goedkoopste villa’s van de centrumsteden kan je terecht in Genk. Appartementen zijn dan weer het goedkoopst in Antwerpen.

2013

woningen villa’s appartementen
Leuven

310.010

409.290

213674

Brugge

242.668

452.238

233817

Antwerpen

238.040

480.196

168613

Gent

232.402

396.291

220749

Mechelen

216.527

337.841

196771,5

Hasselt

215.047

314.666

218422,5

Oostende

203.202

348.468

192546,5

Turnhout

196.203

/

187822,5

Aalst

188.675

370.555

196051

Sint Niklaas

181.227

404.350

173264,5

Genk

180.890

264.123

198933

Kortrijk

180.560

365.184

180562,5

Roeselare

179.751

339.149

216132

 

2005-2013

Brugge

Kortrijk

Oostende

Roeselare

Antwerpen

Gent

Woonhuizen

51,5%

73,8%

47,8%

66,7%

54,8%

75,3%

Villa’s

55,7%

15,9%

36,0%

34,8%

20,8%

46,8%

Appartementen    41%

47,8%

34,7%

66,9%

47,6%

69,9%

 

2005-2012

Aalst

Genk

Hasselt

Leuven

Mechelen

Sint-Niklaas

Turnhout

Woonhuizen

54,5%

37,3%

43,6%

59,5%

66,9%

46,3%

35,5%

Villa’s

31,6%

21,9%

43,7%

25,3%

16,2%

60,9%

/

Appartementen

52,3%

46,43%

52,6%

68,3%

67,1%

41,2%

39,7%

 

3)   Inkomens

Cijfers over gemiddelde inkomens van stedelingen zijn om fiscale redenen pas 3 jaar later beschikbaar. In Antwerpen en Genk wordt het minst verdiend. Ondanks het lagere inkomen slaagt Antwerpen er niet om sneller te stijgen dan de andere steden. Het inkomen steeg van 2005 naar 2011 met 10,8%. In 2011 daalde het gemiddelde inkomen van de Antwerpenaar met 50 euro op jaarbasis. Zo stak Antwerpen Genk voorbij als slechtste inkomensleerling van de klas. De Genkse inkomens realiseerden de voorbije jaren een enorme inhaalbeweging. De Genkenaar verdiende maar liefst 21,5% meer in 2011 dan in 2005. Ook Roeselare heeft duidelijk een stap voorwaarts gezet in zake inkomens. In de zeven jaar tijd hebben ze zowel Oostende als Sint-Niklaas ingehaald wat betreft gemiddeld inkomen per inwoner. Iets wat zich ook vertaalde in een snelle stijging van de woningprijzen tussen 2005 en 2011.

Inkomen 2011

 1

Leuven

18383

2

Hasselt

18125

3

Aalst

17592

4

Brugge

17847

5

Mechelen

16845

6

Gent

16462

7

Turnhout

16291

8

Kortrijk

16752

9

Roeselare

16435

10

Sint-Niklaas

16246

11

Oostende

16089

12

Antwerpen

14455

13

Genk

14666

Stijging Inkomen 2005-2011

Stijging Inkomen 2005-2010

1

Brugge 22,4%

2

Genk 21,5%

3

Roeselare 18,4%

4

Oostende 17,7%

5

Hasselt 18%

6

Mechelen 15,6%

7

Aalst 15,6%

8

Kortrijk 18,7%

9

Turnhout 14%

10

Sint-Niklaas 14,6%

11

Gent 13,7%

12

Antwerpen 10,8%

13

Leuven 12%

 

 

 

 

 

 

 

  

 

4)   Evolutie aantal bijkomende woningen: Antwerpen relatief gezien rode lantaarn

Als we de evolutie van het aantal woongelegenheden onder de loep nemen, merken we dat Hasselt absolute koploper is met een stijging van maar liefst 13,3 procent bijkomende woongelegenheden in de afgelopen 9 jaar. Roeselare (10,4%) en Genk(9,2%) sluiten het rijtje van sterk groeiende steden qua aantal woongelegenheden.

“Antwerpen blijkt de absolute rode lantaarn:  de afgelopen 9 jaar kwamen er slechts 4% woongelegenheden bij, dit in schil contrast met de groeiende bevolkingsaantallen. De nuance is dat hoe voller alles bebouwd is, hoe minder ruimte men heeft om nog te groeien. Dit verklaart voor een deel waarom de woningprijzen in Antwerpen zo fel stegen met het gevolg dat de grootstad de minst betaalbare centrumstad is van Vlaanderen.” aldus Van Volcem.

Evolutie aantal woongelegenheden 2005-2013

2005

2013

Hasselt

13,3%

33.389

37.829

Roeselare

10,4%

25.093

27.713

Genk

9,2%

24.155

26.384

Aalst

7,6%

36.739

39.549

Leuven

7,3%

53.627

57.568

Turnhout

7,2%

19.004

20.373

Sint-Niklaas

6,7%

31.363

33.454

Gent

5,8%

127.983

135.398

Brugge

5,5%

56.323

59.400

Oostende

5,4%

45.726

48.207

Mechelen

5,2%

37.176

39.105

Kortrijk

5,2%

34.739

36.541

Antwerpen

4,0%

248.126

257.941

 5)   Betaalbaarheid

Als we het gemiddeld inkomen (2011) vergelijken met de prijs van de gewone woonhuizen (2013) kunnen we een factor voor de betaalbaarheid berekenen per stad. Hieruit blijkt dat Sint-Niklaas de meest betaalbare stad is, die Aalst (vorig jaar) van de troon stoot als meest betaalbare stad. Je kan er gemiddeld met 10,83 (gemiddelde) inkomens van 2011 een (gemiddelde) woning in 2013 aanschaffen. Aalst en Roeselare vullen de top 3 aan.

“Antwerpen en Leuven scoren veruit het slechtst. Hoewel Leuven het duurst is, heeft men ook hogere inkomens. Antwerpen scoort bij de laagste (gemiddelde) inkomens waardoor ook de betaalbaarheid van wonen er precair is. Antwerpen heeft, gezien de prijsstijgingen van de woonhuizen het afgelopen jaar, Leuven ingehaald als minst betaalbare stad. Met maar liefst 16,93 jaarinkomens kan de gemiddelde Antwerpenaar een woning kopen in de stad.” aldus Vlaams Parlementslid Van Volcem.

 

 

#jaarinkomens 2011 voor woningprijs 2013

1

Sint-Niklaas

10,83

2

Aalst

11,04

3

Roeselare

11,21

4

Kortrijk

11,22

5

Hasselt

11,80

6

Turnhout

12,21

7

Genk

12,48

8

Oostende

12,63

9

Mechelen

13,30

10

Brugge

13,60

11

Gent

14,01

12

Leuven

16,77

13

Antwerpen

16,93

 Als we kijken naar de evolutie van de betaalbaarheid voor de periode 2005-2011/2013 dan merken we dat Genk het meest betaalbaar evolueert. Dat is te wijten aan de prijsdaling in Genk van de woningprijzen in 2011  alsook de stijging van het inkomen in 2013. De Bruggeling staat op de tweede plaats omdat vooral zijn inkomen het snelst stijgt en de huisprijzen minder snel in verhouding waardoor ook de betaalbaarheid minder snel afneemt.”  aldus Van Volcem.

“Antwerpen en Gent worden daarentegen veel sterker en steeds minder betaalbaar als we de evolutie van de inkomens en die van de woningprijzen naast elkaar vergelijken.”