Halfjaarlijks publiceert het CIB de huurbarometer waarin de evolutie van de Vlaamse huurprijzen belicht wordt.
De Vlaamse huurprijzen stijgen in de eerste helft van 2022 gemiddeld met 3,7 %. Dat is een aanzienlijk snellere toename dan de voorbije jaren. Dit staat te lezen in de nieuwe huurbarometer van het CIB. De Vlaming betaalt nu gemiddeld meer dan € 800 aan huur per maand. In Brussel stijgt de gemiddelde huurprijs van appartementen nagenoeg boven de €1.000!
Verklaringen
CIB haalt twee factoren aan ter verklaring van de snellere prijsgroei. Enerzijds stijgt het aantal verhuring van rijwoningen, halfopen bebouwingen en vrijstaande woningen. Anderzijds speelt inflatie ook een rol. Voor die laatste factor wordt de impact het best gemeten per woningtype. Opvallend: de prijsstijging blijft een stuk ónder het inflatiepeil. Dit betekent dat verhuurders de inflatie niet volledig doorrekenen in hun huurprijs. Goed nieuws voor huurders die al te maken hebben met sterke prijsstijgingen van de energiefactuur.
Rijwoningen en appartementen
Voornamelijk bij appartementen en rijwoningen vindt een versnelling van de huurprijsstijgingen plaats. Met respectievelijk 71,8% en 14,5% van alle verhuringen zijn dat nog steeds de dominante woningtypes op de huurmarkt.
Een appartement is 2,9% duurder dan vorig jaar. We zien dat sinds 2019 die versnelling van stijgende appartementsprijzen is ingezet. Tussen 2018 en 2019 stegen de prijzen met 0,5%. Tussen 2020 en 2021 stegen de prijzen met 2,6% en nu zitten we daar in één jaarhelft al boven. Een verdere prijsstijging is ook niet uitgesloten.
Een rijwoning is 4,2% duurder geworden de eerste helft van 2022. In 2019 bedroeg die stijging al 1,8% en in 2020 en 2021 respectievelijk 3,3% en 4,1%. Voor rijhuizen ligt die stijging dus al een stukje hoger dan bij appartementen. Daarmee zien we hetzelfde fenomeen op de huurmarkt als op de koopmarkt: een zoektocht naar een huis, liefst met een tuintje, in de stadsrand.
Provincies en centrumsteden
West-Vlaanderen blijft met een gemiddelde huurprijs van €724, over alle woningtypes heen, de goedkoopste provincie om te huren. Vlaams Brabant en Antwerpen bevinden zich bovenaan het lijstje van duurste provincies met een gemiddelde huurprijs van respectievelijk €961 en €829.
Wat de centrumsteden betreft zien we echter dat de West-Vlaamse steden Brugge en Kortrijk tot de grootste groeiers behoren. Al bekleden zij niet de plaats van duurste centrumstad wat gemiddelde huurprijs van een appartement betreft. Deze eer is weggelegd voor Antwerpen, Mechelen, Leuven en Gent.
Vastgoedkantoren ondervinden moeilijkheden om grote gezinnen te bedienen op de vastgoedmarkt. Er is dringend nood aan investeringen in het segment van huurhuizen en aan een verruiming van het aanbod!
Klik hier om je aan te melden om de volledige huurbarometer te lezen.
Brussel, 9 april 2022 – Vlaams parlementslid Mercedes Van Volcem onderzocht de woonbehoefte en beschikbare ruimte voor sociale huisvesting in de centrumsteden. Ze stelt vast dat de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) te weinig beschikbare grond voor handen hebben om de wachtlijsten in de steden weg te werken. In de centrumsteden is amper 196 ha in eigendom van sociale huisvestingsmaatschappijen. Er staan in die steden meer dan 92.000 mensen op de wachtlijst.
In heel Vlaanderen hebben de sociale huisvestingsmaatschappijen ongeveer 1.600 ha in hun bezit. Het sociaal woonbeleid van de Vlaamse Regering is er reeds jaren op gericht om sociale woningen te bouwen. Nieuwbouw woningen realiseren is jaren de kerntaak geweest van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Bouwen gaat nochtans traag (doorlooptijd duurt 6 j). Vorig jaar werden zelfs niet alle kredieten opgenomen. Projecten hebben vertraging lopen vertraging op. De focus bij sociale huisvestingsmaatschappijen ligt op de fusie met de sociale verhuurmaatschappijen.
Gemiddeld kwamen er de laatste zeven jaar 1.850 woningen per jaar bij. In de centrumsteden gaat het over 958 woningen. Daartegenover groeit de wachtlijst in die steden jaarlijks aan met 5.790 mensen. In 2020 stond de teller voor gans Vlaanderen op 169.096, maar in theorie hebben zo’n 243.000 mensen recht op een sociale woning. Een derde van de rechthebbenden schrijft zich dus niet in. Nochtans zou iedereen in dezelfde omstandigheden hetzelfde moeten kunnen bekomen van de overheid.
Wie vier jaar onafgebroken op de wachtlijst staat en een laag inkomen heeft, krijgt een huursubsidie. Het gaat over zo’n 17.000 mensen. Deze mensen moeten naar een sociale woning verhuizen als er een wordt aangeboden.
De schaarste aan grond in de steden en toenemende woonbehoefte noodzaakt een aanpassing van het sociaal woonbeleid. Uit cijfers van het Federaal Planbureau over bevolkingsvooruitzichten blijkt dat tussen 2020 en 2040 het aantal huishoudens in Vlaanderen zal groeien met 12 %.
In de centrumstad Antwerpen gaat het over zo’n 17.449 nieuwe huishoudens. Tevens zullen er in 2030 meer éénpersoonshuishoudens dan meerpersoonshuishoudens zijn. Tegen 2060 is dat zelfs de helft. In Antwerpen staan er 36.843 mensen op de wachtlijst, maar de SHM’s hebben er samen amper 24 ha grond in hun bezit. Dat betekent dat er de komende jaren nog 2.378 woningen kunnen worden gerealiseerd in Antwerpen. Er zullen dus 34.465 woningen tekort zijn.
In de Vlaamse centrumsteden stonden in 2014 zo’n 52.408 mensen op de wachtlijst. In 2020 waren dit er 92.938. In de dertien centrumsteden kwamen er dus 40.000 wachtenden bij in 6 jaar tijd.
Meer dan helft van de mensen op de wachtlijst, wil huis in de stad Meer dan de helft van alle wachtenden staat op een wachtlijst voor een sociale woning in een centrumstad, terwijl alle centrumsteden slechts 25 % van het totale aantal Vlaamse huishoudens telt. Volgens de lijst zou de helft van sociale woningen dus in steden moeten worden gebouwd, terwijl er nu een spreiding wordt opgelegd van 9 procent in alle steden en gemeenten.
Ruimte per stad Vlaams parlementslid Mercedes Van Volcem dook in de cijfers en ging op zoek naar de beschikbare ruimte in de centrumsteden. Zelfs al bouwt men 100 woningen per hectare, kan men in de steden slechts 19.600 sociale woningen bouwen voor 92.000 wachtenden. Er is vandaag dus zeker grond tekort voor 70.000 sociale woningen in de dertien centrumsteden! Het beleid van bouwen is traag en loopt op haar limieten. Sociale huisvestingsmaatschappijen in steden bezitten weinig grond en heel wat daarvan ligt ook in overstromingsgevoelig gebied.” Vivendo bijvoorbeeld, de Brugse sociale huisvestingsmaatschappij, is eigenaar van nog 27ha aan beschikbare ruimte. Maar liefst de helft hiervan ligt in effectief overstromingsgebied. Er is dus nog 14 ha ter beschikking, goed voor maximum 1.400 woningen. Nochtans staan er vier maal zoveel mensen op de wachtlijst in Brugge.
In Mechelen en Hasselt is het aandeel dat in overstromingsgebied ligt eerder klein. Het verschil tussen centrumsteden is dus groot, maar opvallend is dat enkel Gent meer dan 30 ha (31 ha) ter beschikking heeft voor de bouw van nieuwe sociale woningen.
Antwerpen heeft nog 24 ha, Brugge 27 ha, Mechelen17 ha en Leuven zelfs 0.
Bestaande sociale wijken ruimtelijk laten renderen Een oplossing die men kan bieden, is bestaande wijken afbreken en denser opbouwen. Ik ben echter van mening dat men in sociale woonwijken ook moet inzetten op leefbaarheid, groen en sterke publieke ruimte. Woontorens in sociale woonwijken is een visie van jaren ‘70 die geen succes zijn gebleken.
Bovendien zal de afbraak van bestaande wijken er ook toe leiden dat veel mensen moeten geherhuisvest worden. Dat maakt de wachtlijst en doorlooptijd van de woningen nóg langer. Gemiddeld is dat nu ongeveer vier jaar.
Nieuw beleid is nodig voor de toekomst Er zal dus een nieuw beleid moeten worden uitgewerkt voor de toekomst want binnen hier en tien jaar is de grond in de steden op. De vraag is dan of er wezenlijk sociale woningen moeten worden bijgebouwd. De bestaande private huurwoningen kunnen ook sociaal verhuurd worden. Het vergt gewoon een andere wetgeving en tussenkomst. Wie de eigenaar is van het huis is voor de huurder niet relevant, wel hoe hoog de huurprijs is. Of de staat nu bijlegt aan sociale woonmaatschappijen voor eigen woningen of zij die ze in huur nemen maakt eigenlijk weinig verschil.
Van Volcem stelt dan ook voor om de sociale verhuurkantoren of nieuwe woonmaatschappijen bindende objectieven te realiseren via het in huur te nemen op de private markt in plaats van deze te realiseren via nieuwbouw . De laatste jaren werd daar al wat ingezet maar onvoldoende.
De mensen die momenteel op de wachtlijst staan, wonen nu ook in een woning. Zij vragen niet meteen een nieuwbouw woning maar vooral een betaalbare huur. We kunnen het meeste vooruitgang boeken door via sociale verhuurkantoren panden in huur te laten nemen.
Verder blijf ik ook ijveren voor meer doorstroming van de sociale woningen naar de private markt. Een sociale woning of huur moet een tijdelijke oplossing zijn voor mensen die niet aan de slag kunnen of tijdelijk pech hebben, zieke mensen, mensen met beperkingen en gepensioneerden met weinig inkomen.
Een woonproblematiek is steeds een inkomensproblematiek. Het is dan ook belangrijk dat we mensen motiveren en aanmoedigen om meer te verdienen en inzetten op sociale mobiliteit. Niets is mooier dan vooruit te gaan, dat is het mooiste dat we voor de mensen kunnen doen. Via opleiding en werk een mooier leven geven. Een sociale woning en een sociale uitkering dienen voor mensen die niet aan de slag kunnen.
Vandaag weigert men het debat aan te gaan maar de grond is zo op en de huurmarkt wordt steeds duurder. Nieuwe systemen en doorstroming moeten dus prioriteit worden. Ook moet hier rekening gehouden worden met stijgende energiefacturen. De rol van de nieuwe woonmaatschappijen moet er mede op gericht zijn naast bouwen en verhuren om ook te renoveren en energiezuinige huurpanden te realiseren.
Vind hieronder de link naar de schriftelijke vragen en antwoorden:
BRUSSEL – De komende jaren zullen de Vlaamse centrumsteden 6,17 miljard euro investeren. Dat is 720 miljoen euro meer dan oorspronkelijk beraamd, zo blijkt uit de gemeentelijke aangepaste meerjarenplannen 2020-2025. Het aantal investeringen door lokale besturen stijgt deze legislatuur dus verder door. Vlaams volksvertegenwoordiger voor Open Vld Mercedes Van Volcem vroeg de informatie op bij Vlaams minister van Binnenlands Bestuur Bart Somers. “Onze steden hebben het in 2020 hard te verduren gekregen, maar de cijfers tonen aan dat zij dé motor blijven van investeringen”, zegt Van Volcem. “De Vlaamse centrumsteden zijn goed voor 35 procent van alle investeringen door gemeenten en steden. De komende jaren zullen lokale besturen samen 17,44 miljard euro investeren. Dat is 2,6 miljard euro meer dan oorspronkelijk beraamd.”
De autofinancieringsmarge daalde met 80 procent. Toch blijven de investeringen op hetzelfde niveau én meer.
De investeringen van de Vlaamse centrumsteden zetten zich verder door. “Alle centrumsteden hebben de investeringen in hun originele meerjarenplannen ruim overschreden met deze in hun aangepaste meerjarenplannen”, zegt Vlaams Parlementslid Mercedes Van Volcem (Open Vld).
Antwerpen en Gent investeren fel, Turnhoutenaren en Bruggelingen hebben minste schulden
Wanneer we de totale investeringsuitgaven van naderbij bekijken dan kunnen we vaststellen dat Antwerpen de onbetwiste nummer één is met investeringen tot bijna 2,5 miljard euro. Gent volgt op plaats twee met een kleine één miljard euro, Leuven eindigt derde met bijna een half miljard euro en Brugge sluit de top vier af met 354 miljoen euro. Turnhout investeert met 118 miljoen euro de komende jaren het minst van alle centrumsteden. Samen met Genk, Oostende en Hasselt, lijken zij heel wat minder risico te nemen.
“Meer investeringen gaan onherroepelijk samen met een hogere schuldenlast per inwoner. Begin 2020 was de gemiddelde schuldenlast per inwoner van een centrumstad nog 1.838 euro, terwijl dat begin dit jaar strandde op 1.947 euro. De schuld per inwoner daalde vorig jaar nog met acht euro terwijl die in 2021 steeg met 109 euro”, aldus politica Van Volcem. Het verschil in schuld per inwoner is significant. De stad Gent heeft bijvoorbeeld een schuldenlast van 2.605 euro per inwoner, terwijl dit in Brugge slechts 932 euro is. Van alle centrumsteden moet Brugge in deze categorie enkel Turnhout laten voorgaan met 392 euro. “De financiën in de hoofdstad van West-Vlaanderen zijn zeer gezond. Onze stad heeft vrij weinig schuld per inwoner”, reageert Brugs schepen van Financiën Van Volcem.
De Vlaamse centrumsteden zijn verantwoordelijk voor 35 procent van de investeringen.
57 euro meer schulden per inwoner in Vlaanderen
Ook de gemiddelde schuldenlast van alle steden en gemeenten samen steeg het afgelopen jaar met 57 euro per inwoner, van 1.270 euro naar 1.327 euro. Een jaar eerder noteerden we in Vlaanderen nog een daling met 16 euro per inwoner.
80% minder autofinancieringsmarge
Onze steden en gemeenten moesten in 2020 heel wat incasseren. Waar de autofinancieringsmarge (de mate waarin een overheid zichzelf kan onderhouden via bijvoorbeeld belastingen), in 2019 van alle centrumsteden samen nog bijna 328,5 miljoen euro bedroeg, schoot daar in 2020 slechts 65,5 miljoen euro of een kleine twintig procent van over. “Dat is een ongelofelijke daling. Onze centrumsteden proberen die verminderde inkomsten te counteren met grote investeringen. Zo blijven ze dé motor van onze samenleving”, klinkt het bij Van Volcem.
Sinds januari 2010 behoren de opvolging van leegstand bij woningen en gebouwen en het beheer van de bijhorende facultatieve heffing volledig tot de bevoegdheid van de gemeenten. De gemeenten zijn verplicht om jaarlijks hun leegstandsregister te actualiseren in de RWO Data Manager, een webtoepassing die wordt beheerd door het Agentschap Wonen-Vlaanderen. In deze toepassing wordt bij het registreren van gebouwen geen onderscheid gemaakt volgens type gebouw. Op basis van een antwoord op een parlementaire vraag minister Schauvlieghe volgt hier een overzicht van de leegstandscijfers per stad.
In 2014 waren er in West-Vlaanderen maar liefst 5266 panden (woningen en gebouwen) of zo’n 44 panden per 10 000 inwoners. In Antwerpen en Vlaams-Brabant zijn dat slechts 22 panden per 10 000 inwoners. Bekijken we de centrumsteden dan is Roeselare absolute koploper met maar liefst 96 leegstaande panden per 10 000 inwonsers. Sint-Niklaas (72) en Aalst (61) noteren tevens zeer hoge verhoudingen. In Brugge(6,4) is de leegstand dan weer uiterst laag.” (meer…)
De stadsmonitor 2014 voorziet in een duidelijke vergelijking van het aantal sociale woningen per centrumstad. In Genk zijn er bijna 13 sociale woningen per 100 huishoudens, in Gent zijn er 12 sociale woningen en in Antwerpen zijn dit 10 sociale woningen. In de overige centrumsteden is de situatie uiteenlopend. In Mechelen, Oostende, Kortrijk, Leuven, Turnhout, Brugge en Roeselare zijn er in 2014 6 of meer woningen per 100 huishoudens, hetgeen meer is dan het Vlaamse gemiddelde (5,5%). Aalst en Hasselt hebben met een aandeel van respectievelijk 4 en 5 woningen per 100 huishoudens, een cijfer dat onder het Vlaams gemiddelde zit. Het aantal sociale woningen per 100 huishoudens is zeer stabiel. Sinds 2004 zijn er geen noemenswaardige veranderingen.
Gemiddeld genomen waren tussen 2005 en 2015 zo’n 35% van de bouwvergunningen in de centrumsteden bestemd voor de renovatie van woningen. Sedert 2000 fluctueert het aantal renovaties ten opzichte van nieuwbouw in centrumsteden tussen de 30 en 40%. Er is geen duidelijke trend naar meer of minder. In 2015 waren 34% van de bouwvergunningen bestemd voor renovatie. De berekingen zijn gebaseerd op cijfers van de FOD Economie, afdeling Statistiek.
Brugge is renovatiestad bij uitstek
In absolute cijfers is Gent sinds 2000 de stad waar het meeste bouwvergunningen voor renovatie worden toegekend. Toch blinkt vooral Brugge uit als renovatiestad bij uitstek. De voorbije elf jaar (2005-2015) was maar liefst de helft (49,5%) van de bouwvergunningen voor renovatie bestemd. In het kielzog volgen Mechelen (44,3%) en Gent (42,2%). Leuven strand op de 4de plaats met (38,3%). Roeselare is absolute hekkensluiter met maar een op vijf van de vergunningen (19,3%) die bestemd zijn voor renovatie. Oostende is voorlaatste. Drie op vier vergunningen waren bestemd voor nieuwbouw. (meer…)
Dankzij de federale overheidsdienst statistiek beschikken we over accurate cijfers van het aantal bouwvergunningen uitgedeeld in de centrumsteden en in het Vlaams gewest. Dit geeft ons een zeer divers beeld. Het aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten normaliseerde in 2015. Het jaar ervoor werd sinds lange tijd een topjaar met meer dan 56 578 vergunningen. In 2015 werden er 50 576 nieuwbouw- en renovatievergunningen afgeleverd. Iets wat in de lijn ligt van de laatste jaren. Sedert 2011 ligt het aantal bouwvergunningen voor renovaties een stuk lager. Dit heeft veel te maken met de vereenvoudiging die werd doorgevoerd in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Hierdoor is de bouwheer niet meer verplicht om voor elk type verbouwing een vergunning aan te vragen.
Onderzoeken we de oppervlakte die woningen innemen ten aanzien van de totale oppervlakte van de stad dan merken we de verdere verstedelijking op vlak van wonen. In 2000 besloeg de totale oppervlakte van woningen 15,4% van de gemiddelde centrumstad. Vijftien jaar later was deze 2,2 procent hoger, met name 17,6%
In de centrumsteden onderling zijn er natuurlijk verschillen, naargelang de ruimtelijke ordening. Leuven (23,5%) is absolute koploper met bijna een op vier van de oppervlakte die bezet is met woningen. Nauw gevolgd door een steeds dichter bevolkt Roeselare (23,1%) en Aalst (20,2%). Steden waar Wonen wonderwel minder ruimte inneemt zijn Antwerpen (13,6%), Brugge (14,7%) en Oostende (15,3%). Niet toevallig steden met havens die toch ook heel wat van de ruimte opeisen. Opvallend is dat de steden waar wonen het meest ruimte innam in 2005 ook de steden zijn die het meeste ruimte inpalmen de voorbije 10 jaar. Leuven, Roeselare en Aalst zijn de sterkste groeiers en palmden in 10 jaar respectievelijk 2,3%, 1,8% en 1,6% van de totale oppervlakte in voor extra woongelegenheid. (meer…)
Als we het gemiddeld inkomen (2013) vergelijken met de prijs van de gewone woonhuizen (2014) kunnen we een factor voor de betaalbaarheid berekenen per stad. Hieruit blijkt dat Kortrijk de meest betaalbare stad is. Je kan er met 10,2 (gemiddelde) inkomens van 2013 een (gemiddelde) woning in 2014 aanschaffen. Aalst en Roeselare vullen de top 3 aan. Door de daling van de woningprijzen in enkele centrumsteden gaat de betaalbaarheid er op vooruit als je vergelijkt met bijvoorbeeld het aantal benodigde inkomens van 2011 voor de gemiddelde prijs van woningen in 2013.
Antwerpen en Leuven scoren veruit het slechtst. Hoewel Leuven het duurst is, heeft men ook hogere inkomens. Antwerpen scoort bij de laagste (gemiddelde) inkomens waardoor ook de betaalbaarheid van wonen er precair is. Antwerpen schuift, gezien de prijsdaling van de woonhuizen het afgelopen jaar, de eer als minst betaalbare stad opnieuw naar Leuven. Met gemiddeld 15,9 jaarinkomens kan de gemiddelde Leuvenaar een woning kopen in zijn stad.(meer…)
Op basis van cijfers van de Nationale Bank van België met name de Debetrentetarieven van de kredietinstellingen (initiële rentevaste periode voor meer dan 10 jaar) berekenden we de gemiddelde jaarlijkse interestvoeten voor leningen van meer dan 10 jaar. Hoe lager de rentevoet, hoe groter de leningscapaciteit. Deze heeft dus een aanzienlijke invloed op het te ontlenen bedrag voor een hypothecaire lening. Internationale studies tonen ook het verband met hogere huizenprijzen. In dat opzicht is het interessant om de evolutie van rentevoeten in deze studie aan te brengen.
