Tag Archives: Wonen

Waarom een opkoopbescherming géén goed idee is

7 jul

Een voorstel van Conner Rousseau rond opkoopbescherming werd tijdens een hoorzitting in de commissie wonen van het Vlaams Parlement behandeld. Drie experten steunden mij in mijn standpunt.

Een opkoopbescherming zorgt ervoor dat huizen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor verhuur, maar dat diegene die het koop er moet wonen. Het was een voorstel van Conner Rousseau dat werd besproken in de commissie na het horen van drie experten.

Met dit voorstel van Vooruit zal het aanbod op de Vlaamse huurmarkt dalen, terwijl er net nood is aan meer betaalbare huurwoningen. We hebben net méér investeringen nodig in onze huurmarkt. 

Daarenboven is het juridisch niet haalbaar. Het voorstel strekt zich ertoe om gemeenteraden de bevoegdheid te geven om een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen gebied(en) in te voeren in de vorm van een verbod om woningen zonder vergunning te verhuren.

Het verbod om zonder vergunning te verhuren geldt alleen voor koopwoningen die na invoering van het verbod in een door de gemeenteraad aangewezen gebied worden aangekocht en voor woningen die minder dan zes maanden in verhuurde staat waren op het moment van eigendomsoverdracht. Bij een geval van doorverkoop heeft de gemeente geen grondpositie meer. Om de opkoopbescherming tóch te laten doorlopen moet de gemeente dan met of via de projectontwikkelaar of aannemer een anterieure overeenkomst sluiten. Kan de gemeente dit afdwingen?

Het voorstel steunt op het idee dat er een grote concurrentie woedt tussen grote investeerders en jonge starters. Dit klopt echter niet. Jonge starters zoeken eerder een huis met tuin, terwijl de grote investeerders in grote (vaak appartementen) projecten beleggen. Een opkoopbescherming in één regio zal trouwens de focus van de markt verleggen naar een andere regio. Het probleem zal alleen maar verschuiven. 

De beste maatregel is de registratierechten voor starters op 0 procent zetten en die voor investeerders op 12 procent. Op die manier worden investeerders niet weggejaagd en hebben jonge starters een concurrentieel voordeel.

Het woonbeleid moet zich focussen op het uitbreiden van het aanbod en een vlot vergunningenbeleid. 

Meer betaalbare huisvesting voor jonge mensen is een zaak waarvoor ik blijf pleiten! Zowel op de huur- als koopmarkt. Betaalbaarheid hangt af van je inkomen, rente, het aanbod, de vraag, inflatie, grondstoffen, oppervlakte,…

Daarnaast is niet enkel nood aan betaalbaar wonen voor gezinnen, maar ook voor studenten!

Hieronder kan u de presentaties van de sprekers terugvinden.

Vastgoedmarkt koelt af: het moment om te kopen is nu!

7 jul

De vastgoedmarkt koelt af. Het Inflatiepeil ligt hoger dan de rente op een hypothecaire lening. Als jongeren ertoe in staat zijn, moeten ze nu kopen!   

Vastgoedmarkt koelt af

Met meer dan 12 jaar ervaring als Vlaams parlementslid hoop ik dat mijn advies gehoord wordt. De vastgoedmarkt koelt af en de hypothecaire rente ligt lager dan de inflatie. De aankoop van een woning of het aangaan van een lening verder uitstellen laat de opportuniteit roerloos voorbijgaan.

Een voorbeeldje om mijn uitspraak kracht bij te zetten. De rente op het aangaan van een hypothecaire lening verschilt uiteraard per verlener. Laten we daarom in dit voorbeeld deze rente vastpinnen op twee procent. Het inflatiepeil stellen we vast op tien procent om gemakkelijk te rekenen. Gelet op bovenstaande gegevens vertegenwoordigt een lening vandaag van 200.000 euro volgend jaar slechts 180.000 euro. Anders gesteld zal uw maandelijkse aflossing van 1.200 euro over 20 jaar gelijk blijven, terwijl uw inkomen wel met tien procent stijgt volgens de index.

Met dit simpel voorbeeldje in het achterhoofd denken jongeren best nog even na of ze de aankoop van een woning nog langer willen uitstellen.  

Congres Liberaal Vuur

21 mei

LEUVEN – Vandaag vond in Leuven het tweede Liberaal Vuur congres van Open VLD plaats. Het thema: ‘Vooruitgaan in een moderne economie’.

Operatie Liberaal Vuur heeft als doel de vernieuwing van de liberale partij in te zetten. Om te blijven vechten voor vrijheid en vooruitgang van ieder mens met frisse en liberale ideeën. Het congres vandaag legde de focus op werken, ondernemen en wonen. Dat laatste thema is voor mij uiteraard van groot belang.

Om mee het liberale vuur aan te wakkeren diende ik 14 voorstellen in. Enkelen daarvan mocht ik tijdens een vurig debat deze morgen verder bepleiten.

Ik was dan ook heel erg opgetogen met het feit dat verschillende van mijn voorstellen aangenomen werden, en dus zullen worden opgenomen in de uiteindelijke congrestekst.

Let wel: het ontbrak ons aan tijd om ook het luik over sociaal wonen te behandelen. Mijn voorstellen hieromtrent zijn vandaag dus niet aan bod gekomen. Deze zullen later tijdens het groot congres wél behandeld worden. Voorlopig werden dus zes van mijn veertien voorstellen (voorstellen rond sociaal wonen incl.) aangenomen en verwerkt in de congrestekst.

Hieronder zijn mijn 14 voorstellen te lezen (zie geel dewelke aangenomen werden). Daarna volgen ook de twee aangenomen stellingen!

  • Registratierechten op de eigen woning : 0 procent (bestaande woningen)

Ten eerste pleit ik ervoor om de registratierechten op de aankoop van een eerste woning tot een minimum te herleiden. Dat betekent 0 %. De registratiebelasting bij aankoop van de enige eigen woning beloopt sinds 1 januari 2022 drie procent, maar dit wil ik nu dus nogmaals verlagen.  De kopers van tweede woningen en tweede verblijven betalen vandaag 12 procent, zo heeft een starter vandaag 9 procent voordeel en als hij een energetisch renovatie doet, is dat 11 procent.  Wij wensen met de liberalen de registratierechten bij de aankoop van een eigen woning af te schaffen. 

  • Geen hypotheekrechten op de hypotheek voor de eerste woning

We schaffen tevens de hypotheekrechten af (federaal) op het ontleende bedrag voor de eigen woning waarvoor een hypotheek wordt genomen.

  • Nieuwbouw (is energetisch veel beter)  : 6 procent voor eerste woning

Daarnaast streef ik er ook naar om een tijdelijke maatregel in te voeren om de btw op het bouwen van een eerste nieuwbouw woning te verlagen naar 6 procent. Dit is momenteel al het geval voor sloop- en heropbouw werken, maar dit zien we graag uitgebreid naar nieuwbouwwoningen tot 350000 euro

  • Verhuurmarkt

Ook voor nieuwbouwwoningen met oog op betaalbare verhuur pleit ik voor een BTW tot 6 procent. De voorwaarden die ik hieraan wil koppelen zijn de volgende:

Huurder moet er zijn domicilie hebben.

27 jaar huur

Verhuren aan alleenstaande met inkomen onder 36000 euro bruto of gezin met inkomen van 72000 euro bruto

Jaarlijks vastgelegd rendement : aankoop plus kosten x 3 procent bruto , geïndexeerd  voorbeeld : 350000 euro plus 6 procent is 371000 euro x 3 procent is 11130 euro is 927,5 euro; 

Voorbeeld rendement aankoop kosten x 3 procent geïndexeerd :

250000 euro plus 6 procent is 265000 eurox 3 procent bruto  is 7950 euro is 662, 5 euro

  • Gronden

Door de bouwshift wordt bouwgrond ook steeds schaarser, terwijl de coronapandemie de Vlaming heeft doen inzien hoe graag hij groen heeft en open ruimte. Daarom pleit ik er ook voor om percelen tot 400m2 belastingvrij te kunnen aankopen wanneer het om de eerste woning gaat. Dit geldt ook voor grondwaarde van de appartementen die dienen voor een eerste woning.

  • Renoveren

Energetische renovaties zullen in de nabije toekomst erg belangrijk blijven. Ze zullen immers uiteindelijk de woonkost doen afnemen. Om mensen te stimuleren deze renovaties te doen, pleit ik voor een renovatiebonus. De bestaande eengemaakte renovatiepremie van de Vlaamse Regering treedt pas in werking ná de gemaakte investeringen, maar sluit daarmee de mensen uit die in eerste instantie die kosten al niet kunnen maken. Een renovatiebonus van 60.000 euro voor een bestaande woning of verhuurwoning, zou dit dus moeten verhelpen.

Te koppelen aan stijging van EPC label.

  • Huurpremie uitbreiden

Momenteel geeft de Vlaamse Overheid geeft huurpremies voor mensen die vier jaar op lijst staan. Zij die werk vinden, verliezen hun premie. Het systeem van een huurbonus zou ook als volgt werken: hoe meer je verdient, hoe meer aftrek je hebt. Hiermee wordt ook werken gestimuleerd.

De huurpremie wordt nu gegeven aan mensen met de zwakste inkomensten.  Die zou ik behouden maar uitbreiden naar mensen die drie jaar op de wachtlijst staan voor een sociale woning ipv vier jaar. 

Verplicht verhuizen naar een sociale woning zou ik afschaffen als je een huurpremie ontvangt.

  • Studentenhuisvesting

Ook een groeiende groep op de woningmarkt zijn studenten. Naar verluidt komen er tegen 2040 zo’n 95.000 nieuwe studenten naar onze steden. Ook zij zijn een erg kwetsbare groep en moeten we ondersteunen in hun zoektocht naar betaalbare huisvesting. Via een actieplan tussen universiteiten en steden, met objectieven en monitoring, moet de samenwerking bekeken worden met enkele private, dynamische spelers die nu reeds actief zijn op de markt.

Vraag is waarom er specifieke studentenhuisvesting moet zijn en studenten niet gewoon een studio of een appartement met twee of drie personen kunnen huren.  De stad kan dan voor studenten de taks op tweede verblijf vrijstellen of beperken voor studenten.

  • #Plekvrij:

De oorlog in Oekraïne bracht in Vlaanderen ook heel wat teweeg met als resultaat een aantal hartverwarmende initiatieven. Het initiatief van #Plekvrij wil ik dan ook graag doortrekken. Iedereen is baas in eigen huis en #Plekvrij mag bestaan voor iedereen die wil onderverhuren met een minimum oppervlakte per persoon.

  • Open blik voor alternatieve woonvormen

Bijzondere tijden vragen om bijzondere maatregelen. Daarom is het ook belangrijk om met een open blik naar alternatieve woonvormen te kijken. Ik pleit daarom voor het regelluw maken van het wonen in Tiny Houses. Ook moet er een vrijstelling komen bij boerderijen voor deze alternatieve woonvorm.

  • Zorg- of kangoeroewoningen

In dezelfde lijn met het vorige voorstel, moet de regelgeving bij zorg- of kangoeroewoningen aangepakt worden. Graag zie ik in de regelgeving hier een uitbreiding naar alle zorgbehoevenden zonder dat er een verschil van 20 jaar moet zijn tussen inwoners van beide delen. (nog eens nagaan )

  • Klassieke gezin is geen actueel begrip meer

Het klassieke ‘gezin’ is eigenlijk geen actueel begrip meer. We zien het in de prognoses van Statbel dat tegen 2060 de helft van de huishoudens uit één persoon zullen bestaan. De mogelijkheden voor Co-Huren of Co-Housing moeten dus opengetrokken worden.

  • Huurkoop

Voor starters pleit ik ook voor een systeem van onroerende leasing. Binnen dit systeem kunnen huurgelden van een eerste periode aangewend worden om na een bepaalde tijd over te gaan tot aankoop van een woning. Dit kan een financieel-technisch instrument zijn om de toegang tot het eigenaarschap te vergemakkelijken. bijvb. HAMSTERHUREN

  • Sociaal wonen

-meer doorstroming voor iedereen die gezond is en aan de slag kan en tijdelijke contracten van 6 jaar in plaats van 9 jaar 

-sociale huur koppelen aan activering;

-indien je werkt gaat de huur niet omhoog om werk te stimuleren

(soort huurbonus), 

-geen sociale woningen meer bijbouwen (te duur en te traag en grond is bijna op) maar de sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen woningen in huur nemen op de bestaande markt en verder verhuren conform aangepast sociaal huurbesluit -sociaal huurbesluit aanpassen (nu is huur volgens je inkomen) en de huur vast zetten volgens inkomensgrenzen : min 400 euro – 600 euro – 800 euro

Hieronder kan je de twee aangenomen stellingen over wonen terugvinden:

Stelling 10

In een sterk verstedelijkt Vlaanderen zoeken steeds meer (divers samengestelde en eenpersoons-) huishoudens een betaalbare woning op hun maat. Door het woonaanbod te vergroten,  houden we wonen betaalbaar en kan eenieder een eigen plek vinden.

We creëren meer woonentiteiten binnen het bestaande ruimtebeslag door bouwregels te versoepelen en dus meer toe te laten. We hebben tevens aandacht voor voldoende omgevingskwaliteit, duurzaamheid en leefbaarheid. De reglementering zal wel altijd waken over de woonkwaliteitsvoorwaarden en ieders privacy.

We doen dat ook toekomstgericht, bijvoorbeeld door uit te gaan van deelmobiliteit of door andere al dan niet tijdelijke creatieve oplossingen voor het parkeren en af te stappen van verouderde voorschriften die uitgaan van bezit van 2 wagens per wooneenheid.

Concreet maken we het eenvoudiger om in de hoogte te bouwen, bestaande gebouwen op te splitsen en woningen te delen. We zorgen ervoor dat onbenutte ruimtes zoveel en zo eenvoudig mogelijk kunnen worden gebruikt (wonen boven handelspanden enz.). Net zoals we voor het zorgwonen gedaan hebben, zorgen we eveneens voor een laagdrempelig regelgevend kader voor co-housing, tiny houses, tijdelijke wooncontainers, enz.. We bieden hiervoor meer beleidsruimte en de bijbehorende middelen aan de lokale besturen.

Er is ook nood aan het creatief kunnen omgaan met grondeigendom. Bv. alternatieve vormen van recht van opstal, waarbij je kan bouwen zonder eigenaar te zijn van de grond.

Stelling 11

We hervormen de woonfiscaliteit. We moedigen het kopen van de enige woning aan door de registratierechten naar 0 % te brengen en de hypotheekrechten af te schaffen.

Woonfiscaliteit nu is te arbitrair, te weinig sturend en niet-samenlevingsvormneutraal. We hervormen om de bouwshift te realiseren. Sturende lokale autonomie is hierbij een meerwaarde.

Er is nood aan nieuwe, creatieve, fiscaal aantrekkelijke financieringsvormen, zoals bv. huurkoop.

Woonfiscaliteit moet samenlevingsvorm neutraal zijn en mag niet onevenredig nadelig uitvallen voor alleenstaanden.

We verlagen het Kadastraal Inkomen voor wie investeert in meer duurzaamheid en klimaatneutraliteit.

We verlagen de kostprijs van het bouwen door een BTW-hervorming. We verlagen het BTW-tarief voor alle klimaatneutrale investeringen in (ver)nieuwbouw tot 6 % (of minder).

Wil je meer weten over Operatie Liberaal Vuur? Klik dan hier.


Vlaams woonbeleid onder de loep

20 mei

BRUSSEL – Het woonbeleid in Vlaanderen is erop gericht het netto aanbod in steden te vergroten, maar de uitbreiding zal vooral ook rond de steden moeten gebeuren.

De uitdagingen op de woningmarkt zijn groot. We kregen de afgelopen twee jaar te maken met stijgende vastgoedprijzen, schaarste op de grondstoffenmarkt en toenemende energiekosten. Maar ook verschillende demografische trends lijken de druk op het woonbeleid mee op te voeren (migratie, vergrijzing, mensen blijven langer in hun huis, …).  

In Vlaanderen is er tegen 2040 nood aan 300.000 extra woningen. De uitbreiding van het woningaanbod zal vooral ook rond de steden moeten gebeuren. De stadsgrenzen zijn ruimtelijk artificieel. Een woonzone in de regio (niet de stad) moet het aanbod verhogen.

Op het partijcongres Liberaal Vuur van Open Vld dit weekend leg ik een reeks woonvoorstellen op tafel. Die moeten niet alleen zorgen dat er voldoende woningen bijkomen, maar ook dat die woningen kwaliteitsvol en betaalbaar zijn.

We moeten de barrière voor jonge mensen om een woning te kopen zo laag mogelijk houden, en er moeten ook meer betaalbare huurwoningen op de markt komen. Daarom is belasting op huur uit den boze. Wie huur wil belasten, zal ook de huurder treffen want dan gaat de huur omhoog. Wie investeert in verhuurwoningen moet net gestimuleerd worden, want zij zetten hun kapitaal in voor de woonnood. In drie centrumsteden alleen al tellen we 50 procent huurders.

Vorig jaar haalde de Vlaamse Overheid 3 miljard euro aan inkomsten uit registratierechten uit vastgoed. Dat was 750 miljoen euro meer dan voorzien. Er is dus financiële ruimte om iets te doen.

Onderzoek

In een studie naar de evolutie van wonen in Vlaanderen analyseer ik de woonmarkt in de dertien centrumsteden tussen 2011 en 2021. Ik werp er onder meer een blik op volgende factoren:

  1. De bevolkingsaangroei in de centrumsteden, de woningvoorraad (bijbouwen), de extra huishoudens en de prijsevolutie
  2. De inkomens in de steden (die ook de betaalbaarheid bepaalt)
  3. De eigendomsgraad in de steden
  4. De oppervlakte van woningen en appartementen zijn gedaald
  5. Daarnaast werd ook een blik geworpen op de duurzaamheid van woningen, de evolutie van het aantal bouwvergunningen en de eigenaarsgraad per centrumstad.

Provincie Antwerpen

Het woningbestand stijgt in Antwerpen (+10%), Mechelen (+7) en Turnhout (+14%). Voor Vlaanderen ligt dit op 11%. Alleen is er ook een bevolkingsgroei. Het woningaanbod houdt onvoldoende tred met de bevolkingsgroei en nog minder met de groei aan alleenstaanden en huishoudens van twee personen. Gevolg is dat woningen steeds duurder worden. Zich een woning verschaffen, dreigt voor steeds meer mensen onbetaalbaar te worden. De gemiddelde individuele inkomens zijn in geen enkele Antwerpse centrumstad hoger dan het Vlaams gemiddelde inkomen. In Antwerpen ligt die zelfs lager dan in Mechelen en Turnhout.

Het artikel over woonbeleid in Antwerpse centrumsteden vind je hier.

Tijdelijk verbod op verkoop sociale woningen aan de private markt

2 mei

BRUSSEL – De sociale woonmarkt ondergaat momenteel een heuse metamorfose. Sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren moeten tegen 2023 samensmelten wat de efficiëntie ten goede zal komen. Tijdens die overgang moet worden vermeden dat sociale woningen worden verkocht aan de private huurmarkt. Hiervoor diende ik op 10 maart al een voorstel tot decreet in. Op 27 april werd deze ook aangenomen in de plenaire vergadering.  

Momenteel wachten zo’n 170.000 gezinnen in Vlaanderen op een sociale woning. Deze wachtlijst zal logischerwijs niet weggewerkt worden als we ons bestaand sociaal patrimonium inkrimpen ten belope van de private markt. Dit zou de nijpende situatie enkel acuter maken.

Daarbij komt ook dat we noodopvang en huisvesting van vluchtelingen uit Oekraïne moeten creëren. De woonmaatschappijen zijn hiervoor onze logische partners en we zullen elke sociale woning nodig hebben.

Het samensmelten van sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren tot één woonmaatschappij moet de efficiëntie verbeteren. Tegen 2023 moet de samensmelting een afgerond verhaal zijn. Tot die tijd moeten we ervoor zorgen dat maatschappijen die straks niet langer actief zijn hun woningen niet verkopen aan de private markt.

Het voorstel voor een tijdelijk verbod op de verkoop van sociale woningen aan de private markt werd goedgekeurd tijdens de plenaire vergadering in het Vlaams Parlement. 79 parlementsleden stemden voor. 24 hebben zich onthouden.

Stemming voorstel van decreet

Hier kan je meer informatie vinden over het voorstel tot decreet.

Hoe gaat het met het sociaal woonbeleid in Brugge?

16 mrt

  • 4.302 sociale woningen in Brugge
  • 4.670 wachtenden op een sociale woning

BRUGGE – In Brugge waren in 2020 twee sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) actief: de Brugse Maatschappij voor Huisvesting (BMH) en Vivendo. De fusie-SHM blijft de naam Vivendo behouden en bestaat sinds 15 december 2021. Tijd voor een stand van zaken met betrekking tot de sociale woningen in Brugge.

Tabel 1 Hoeveel sociale wooneenheden per woonactor?

WoonactorAantal woningen
SHM Brugse Maatschappij voor Huisvesting2.297
SHM Vivendo1.554
SVK Sovekans161
SVK – vereniging Brugge238
Lokaal bestuur52
Totaal4.302

In 2020 staan er in totaal 4.670 unieke kandidaat-huurders met voorkeursgemeente Brugge op de wachtlijst. 4302 sociale woningen zijn beschikbaar in Brugge anno 2020.

Tegen eind 2023 zouden 182 huur – en koopwoningen bijgebouwd worden. Daarnaast zijn er 6 woningen voor andersvaliden die bij komen in Sint-Michiels in Veeweide. Er wordt in 85 huurwoningen de centrale verwarming aangepakt. De renovatie van 137 appartementen en 10 woningen staat op til. Ook 6 woningen in Sint-Andries zullen gerenoveerd worden en krijgen een geïsoleerd plat dak.

Tabel 2 Bijkomende sociale woningen en renovaties: een overzicht.

OmschrijvingAanvang werkenVoorziene einddatum
opbouw van 23 koop- en 26 huurwoningen te Brugge (Koolkerke), Zagersweg en Noorweegse Kaai1/12/202023/07/2022
vervangingsbouw van 5 huurwoningen te St.-Pieers, Hazelaarstraat 32 & 34, Poelweg 22 en Wilgenstraat 19 – 216/01/2020niet gekend
nieuwbouw van 36 huurwoningen met bijhorende parkeergarage te Assebroek, “Den Tir” Oude Kortrijkstraat9/12/201923/07/2021
vervangingsbouw van 6 woningen voor andersvaliden te Brugge (Sint-Michiels), Veeweide22/03/20214/06/2022
Renovatie van de centrale verwarming bij 85 huurwoningen Sint-Andries: ‘t Steentje en Ter Lindenhof9/10/201715/06/2018
renovatie van de gebouwenschil van 113 appartementen en 6 woningen te Brugge (St.-Michiels), in diverse straten19/04/20218/05/2023
opbouw van 52 appartementen en de renovatie van 24 appartementen en 4 woningen te Brugge, Peterseliestraat – militair hospitaal14/06/202125/11/2023
Nieuwbouw 26 huurwoningen17/08/202028/01/2022
vervangingsnieuwbouw van 4 woningen na sloop van 6 bejaardenwoningen te Brugge, Cuwaertpad15/03/202131/01/2022
vervangingsbouw van 4 woningen te Brugge, Sint-Donaasstraat 68, 70, 74 en 7625/10/202122/11/2022
vervangingsbouw van 6 woningen te Brugge, Cornelis Everaartstraat en Tijl Uilenspiegelstraat27/09/202120/12/2022
renovatie en isolatie van de platte daken van 6 woningen te Sint-Andries, ‘Steentje’ en van 4 woningen te Jabbeke, ‘Koornblomme’ (raamcontract design & insulate VMSW)  

Wachttijd

In 2020 wacht iemand op de wachtlijst 49 maanden. In 2021 is dat verminderd naar 45,2 maanden. In 2020 stonden er in totaal 380 woningen leeg in Brugge. Brugse Maatschappij voor Huisvesting had 296 leegstaande woningen, Vivendo had 84 leegstaande woningen.

In de periode 2011-2021 werden er 108 woningen gerenoveerd. 103 woningen hebben momenteel nog geen dakisolatie. Er zijn 156 woningen met enkel glas. Daarnaast zijn er 191 woningen met een combinatie van enkel en dubbel glas. Ten slotte zijn er bij 15 sociale woningen zonnepanelen aangesloten.

De fusie-SHM heeft nog 27,57 hectare reservegrond beschikbaar om nieuwe woningen te bouwen.

Vind hieronder de schriftelijke vragen van Mercedes met de antwoorden van minister Diependaele.

Huurpremie uitbreiden voor 23.005 wachtenden kost jaarlijks 45 miljoen euro meer

9 mrt

BRUSSEL – Een grote 45 miljoen euro is er nodig om 23.005 mensen wachtenden tijdelijk te helpen van de wachtlijsten te halen. Dat blijkt uit een schriftelijke vraag van Vlaams Volksvertegenwoordiger Mercedes Van Volcem aan Vlaams minister van Wonen, Matthias Diependaele. “Maar dat zo 23005 mensen met de laagste inkomsten meteen kunnen helpen”, klinkt het bij Van Volcem. 

Mercedes Van Volcem

1.Wachtlijst

In 2020 hadden we 169.096 unieke kandidaat-huurders op de wachtlijst voor een sociale woning. Over alle provincies verspreid, gaat het om 234.430 dossiers. “Een kandidaat-huurder kan immers meerdere dossiers hebben. 45 procent van die kandidaten worden effectief huurpremie-rechthebbend. Maar dat wil nog niet zeggen dat ze effectief de huurpremie aanvragen”, klinkt het bij Van Volcem.

Aantal openstaande dossiers per jaar van inschrijving en per provincie
Provincie<1 jaar1 jaar2 jaar3 jaar4 jaar5 jaar OuderTOTAAL
Antwerpen17.73012.84711.65711.44510.0306.62814.61884.955
Limburg3.8274.1323.7183.0552.3621.7273.28022.101
Oost-Vlaanderen10.95911.1459.4597.3175.9173.8408.73057.367
Vlaams-Brabant5.6315.9435.3543.9642.4261.7073.84028.865
West-Vlaanderen7.9847.9407.8335.7614.2992.6184.70741.142
TOTAAL46.13142.00738.02131.54225.03416.52035.175234.430

2. Huurpremie-rechthebbenden

Op dit moment komen er 27.910 mensen in aanmerking voor een huurpremie volgens de cijfers van minister Diependaele. Dat zijn alle mensen die al 4 jaar (10.722) of langer (17.188) kandidaat-huurder zijn en vandaag nog geen huurpremie genieten en er ook geen gehad hebben die definitief is stopgezet. 

Het aantal zou veel lager liggen door het elimineren van kandidaat-huurders die ondertussen een sociale huurwoning bewonen, die niet beantwoorden aan de uiteindelijke voorwaarden of die in het verleden niet gereageerd hebben op het verstuurde invulformulier om een huurpremie te bekomen. 

 Totale wachtlijst (aantal dossiers)Wachtlijst die voldoet aan Huurpremie HP-voorwaarden (potentieel rechthebbend)45 % effectief huurpremie gerechtigd
1 jaar 88.13816.7077.518
2 jaar (38.02117.8858.048
3 jaar 31.54216.5327.439
4 jaar25.03410.722 
langer51.69517.188 
 234.43079.034 

Mocht de huurpremie uitgebreid worden naar kandidaat-huurders die tussen de 1 en 36 maanden wachten op een sociale woning zouden 23005 mensen meer een beroep (kunnen) doen op een huurpremie. Nu komt het erop neer dat mensen 4 jaar al in die situatie zitten vooraleer ze geholpen worden met een sociale woning of een huurpremie.  Een huurpremie wordt gegeven na 4 jaar omdat de overheid na 4 jaar geen sociale woning kan toewijzen. 

“Deze termijn is veel te lang, ik vind dat de minister  de termijn zou moeten verkorten tot 2 jaar en zou zo 15500 mensen helpen die nu een zeer laag inkomen hebben en ook wellicht hoge energiefacturen hebben”, zegt Van Volcem Mercedes, Vlaams Parlementslid voor Open VLD.

3. Budgettaire impact

“Er van uitgaan dat 45 procent van de potentieel rechthebbende ook effectief huurpremie-gerechtigd wordt zouden we in totaal met 23.005 personen de wachtlijst kunnen inkorten. In 2021 kost de huurpremie 37,3 miljoen euro. Als al die 23.005 mensen ook aanspraak zouden maken op een huurpremie komen we tot een impact van een kleine 45 miljoen euro extra per jaar. Indien de wachtenden na twee jaar dit krijgen kost dit 30 miljoen euro extra”, stelt Van Volcem. 

“Budgetair moet dit zeker haalbaar zijn omdat de kredieten voor sociale woningen niet zijn opgebruikt wat 5 miljoen euro in 2021 (1 procent op 500 miljoen euro) en ook het budget voor de huursubsidie werd niet opgebruikt (50 ipv 62 miljoen euro) dus 12 miljoen euro over.   Bovendien was er 750 miljoen euro meer inkomsten uit registratierechten en 100 miljoen euro minder kosten door de woonbonus die werd afgeschaft.   Die middelen moeten dienen voor meer huurpremies, afschaffing van registratierechten voor gezinswoningen en meer isolatie van woningen zodat de woonkost daalt”, duidt het Vlaams Parlementslid voor Open VLD.

 2022202320242025
Instroom 3 jaar wachtlijst14.564.33513.095.0188.511.7625.532.645
Instroom 2 jaar wachtlijst15.756.29914.166.7319.208.3755.985.444
Instroom 1 jaar wachtlijst, 
daarna blijvende extra instroom van 2.500 jaarlijks
   14.718.506      18.127.960      17.896.750      17.746.464   
Totaal45.039.139   45.389.709   35.616.887   29.264.552   

4. Veranderende huurmarkt

De doelgroep voor de sociale huursector wordt in een recente studie van het Steunpunt Wonen geschat op om en bij de 250.000 huishoudens. De instroom op de wachtlijst is afhankelijk van factoren als de gezinsverdunning, migratie, beschikbare inkomens en de toestand op de private huurmarkt. 

Die private huurmarkt heeft een enorme verandering door gemaakt. Volgens de huidige voorwaarden voor een huurpremie mag de maximale huurprijs van de woning niet hoger zijn dan 639,78 euro voor een zelfstandige woning. Per persoon ten laste is er een verhoging van 20% tot maximaal 50%. “Dat terwijl de gemiddelde huurprijs in Vlaanderen op €797 lag in 2021 en in de tweede helft van 2021 werd voor het eerst de grens van €800 overschreden”, vult Van Volcem aan,  “De maximale huurprijs zal dus ook moeten bekeken worden. Anders zullen meer mensen uit de boot vallen omdat er geen panden tegen de maximum huur van 639,78 euro ter beschikking zijn.”

Intussen spelen ook hier andere omstandigheden een rol. De noodzaak om het sociale huurpatrimonium te renoveren zorgt ervoor dat huurwoningen tijdelijk onbeschikbaar voor verhuring zullen worden. Dat moet ook in rekening worden gebracht. Vanaf 2026 komen dan weer extra sociale huurwoningen vrij door de beperking in tijd van de huurovereenkomsten. 

Mercedes in Brussel

7 mrt

BRUSSEL – Vlaams volksvertegenwoordiger Mercedes Van Volcem zetelt in de commissies Wonen & Onroerend Erfgoed en Mobiliteit & Openbare Werken. Vanuit het Vlaams parlement probeert ze met een Brugse bril het leven van de Vlaming te beïnvloeden voor het goede. Van Volcem stelde aan Vlaams minister van Wonen, Matthias Diependaele een vraag m.b.t. – de inkomsten anno 2021 die betrekking hadden op onroerend goed. Het resultaat lees je hier.

Mercedes in Brussel

3 feb

BRUSSEL – Vlaams volksvertegenwoordiger Mercedes Van Volcem zetelt in de commissies Wonen & Onroerend Erfgoed en Mobiliteit & Openbare Werken. Vanuit het Vlaams parlement probeert ze met een Brugse bril het leven van de Vlaming te beïnvloeden voor het goede. Vandaag stelt ze aan Vlaams minister van Wonen, Matthias Diependaele, een vraag omtrent hamsterhuren / onroerende leasing. Een opstap voor kinderen die geen duwtje in de rug krijgen.

Het bezit van een eigen huis is op lange termijn de meest solide vorm van sparen. Volgens cijfers van van de POD Maatschappelijke integratie is het risico om in armoede te belanden vandaag vier keer groter voor huurders dan voor eigenaars. De voorbije tien jaar is dat verschil enkel toegenomen. Het is dan ook goed nieuws dat het aandeel huiseigenaars in Vlaanderen een stuk hoger ligt dan in de omringende landen. Volgens de laatste meting in 2018 was 72% van de Vlaamse huishoudens eigenaar van de woning waarin ze wonen. Het aandeel private huurders bedraagt 19% en het aandeel sociale huurders 7%. Toch betekent die gunstige verhouding niet dat we op onze lauweren mogen rusten. Eigenaars kennen verhoudingsgewijs een hogere welvaart doordat de lening met de tijd wegvalt en ze zo kapitaal opbouwen. Het is dan ook een nobele doelstelling om zoveel mogelijk mensen in Vlaanderen de kans te geven een eigen woning te verwerven.

Een recent fenomeen is huren met aankoopoptie/hamsterhuren en of onroerende leasing. Dat houdt in dat iemand een woning of appartement kan huren, waarbij (een deel van) de betaalde huur later in mindering gebracht kan worden van de aankoopprijs van de woning. Huurders zijn evenwel niet verplicht om tot aankoop over te gaan. Dit systeem vergroot de kans voor jonge gezinnen om op termijn een eigen woning te verwerven die niet over een inleg beschikken. Voor de verhuurders zijn er voordelen aan verbonden, ook wanneer uiteindelijk niet tot aankoop wordt overgegaan, want de huurder zal meer geneigd zijn de woning in een zo goed mogelijke staat te houden. Vandaag bevinden er zich in Vlaanderen enkele honderden woningen die via huur met aankoopoptie op de markt werden gebracht.

Huren met aankoopoptie werd een jaar geleden al eens besproken in de commissie Wonen en Onroerend Erfgoed. De minister liet toen optekenen dat hij het een interessante formule vond voor een bepaalde groep – gezinnen met een hoog inkomen, maar zonder startkapitaal – maar dat hij dergelijke initiatieven aan de markt wil overlaten. Ook voor sociale huisvesting achtte hij huren met aankoopoptie niet wenselijk, omdat de woning daardoor uit het patrimonium van de sociale huisvestingsmaatschappij verdwijnt. Wel voegde hij toe dat de formule deel uitmaakt van het onderzoek naar innovatieve woonvormen. Dat onderzoek moet de juridische knelpunten aan het licht brengen.

Ik heb hierover de volgende vragen:

1.           Hoeveel cases maken deel uit van het onderzoek naar innovatieve woonvormen, die specifiek te maken hebben met huren met aankoopoptie? Om welke projecten gaat het?

2.           Is het onderzoek naar innovatieve woonvormen ondertussen afgerond? Welke juridische knelpunten zijn aan de oppervlakte gekomen met betrekking tot huren met aankoopoptie of onroerende leasing ?

3.           De cijfers tonen aan dat de vraag het aanbod ruimschoots overstijgt. Is de minister nog steeds van mening dat we dergelijke initiatieven aan de markt moeten overlaten? Is het geen optie om de verankering van deze formule in de maatschappij te stimuleren, om jonge gezinnen een duwtje in de rug te geven bij het verwerven van een eigen woning?  Kan de minister deze vorm van betaalbaar wonen en eigendomsverwerving aanmoedigen door de bouwer te faciliteren of belastingskorting toe te staan (bijvoorbeeld bij realisatie van betaalbare woning onder 300000 euro) en ook gesprekken daarover aangaan met de banken en of verzekeringsmaatschappijen ? Kan dit ook een woonvorm zijn die woonmaatschappijen straks zullen aanbieden ?

4.           Een verkochte woning verdwijnt uit het aanbod van het sociaal patrimonium, maar de voorbije tien jaar werden er volgens cijfers van de VMSW  gemiddeld 820 gegunde sociale koopwoningen per jaar aangeboden. Deze koopwoningen verdwijnen óók uit het sociale patrimonium. Zou de huur met aankoop niet op gelijkaardige wijze geïntegreerd kunnen worden, als één van de instrumenten voor eigendomsondersteuning binnen het Vlaamse woonbeleid? Kan dat een voorwaarde zijn om woonuitbreidingsgebieden aan te snijden ?

Vandaag stelt VOORUIT dat de woonbonus voor tweede en derde woningen moet afgeschaft worden op federaal niveau

2 feb

REDEN :  de woonbonus  voor de eerste woning is in Vlaanderen afgeschaft sedert 2019

Kleine duiding : De woonbonus werd ingevoerd in 2004 toen was de rente op de markt 5 procent.  Vandaag is de rente ongeveer 1,5 procent. De woonbonus leverde een fiscaal voordeel op van ongeveer 2500 euro per persoon of 5000 euro per gezin. Mensen die een woning kochten voor 2019 kregen dus een mooie fiscale aftrek, mensen die na deze datum kochten niet meer.

Toch zijn de prijzen niet gedaald sedert 2019, integendeel ze zelfs veel meer gestegen.   Persoonlijk was ik voorstander om de woonbonus te behouden, maar ze werd in het regeerakkoord toch afgeschaft.  Het was een mooi belastingsvoordeel voor vele starters op de koopmarkt.

Anderzijds kostte het de Vlaamse overheid heel wat middelen. De woonbonus kostte de Vlaamse regering 1,5 miljard op jaarbasis en zou op kruissnelheid oplopen tot 2 miljard op jaarbasis.   De woonbonus zou de prijzen in de lucht duwen (dixit) , hoewel het een maatregel was die gedurende de gehele duur van je hypothecaire lening liep (dus vaak 20 jaar lang).  De begroting zal dus nog zeker tot 2039 met de woonbonus worden bezwaard.

In 2019 werd de woonbonus voor de eigen woning afgeschaft.  Dit zou de prijzen milderen.  We zagen evenwel het omgekeerde.  De prijzen stegen de voorbije twee jaar nooit zo hard.  De reden : de lage rente.

Wel werd in 2021 de registratierechten voor de eerste woning verlaagd naar 3 procent of 1 procent.  Op een  tweede of derde woning of gelijk welk investeringsgoed moet je nu 12 procent registratierechten betalen.  Een starter heeft dus op de koopmarkt een voordeel van 9 procent.  Met andere woorden de starter betaalt voor een woning van 200000 euro een bedrag van 206000 euro of 202000 euro.  De investeerder betaald 200000 euro plus 24000 euro of 224000 euro.  Een verschil dus van 18000 euro met de koper van een tweede woning.  Zo heeft een starter 18000 euro voordeel ten aanzien van de investeerder en zijn er ook minder spaargelden nodig bij de aankoop. 

VERHUURDERS  krijgen geen woonbonus maar wel een intrestaftrek ten belope van hun KI als ze een hypothecaire lening nemen voor het pand (lees geld lenen van de bank). De bewoner van de GEZINSWONING is sowieso vrijgesteld van belasting op het KI in zijn belastingsbrief  (inkomsten uit onroerend inkomen). Deze intrestaftrek van de tweede woning  is beperkt tot het KI van de tweede woning of meerdere woningen. Concreet : Stel dat je een huis koopt om te verhuren en het KI beloopt 1000 euro op jaarbasis, dan mag je de intresten voor het afbetalen van die woning aftrekken van het KI die ongeveer 1000 euro beloopt.  Wie een eerste woning in bezit heeft en er woont is sowieso vrijgesteld van het onroerend inkomen op dat pand in zijn belastingsbrief.

Daarnaast betaalt wel elke eigenaar op gelijke welke woning of vastgoed onroerende voorheffing (is nog iets anders dan de belasting op onroerend inkomen in je belastingsbrief) . De opcentiemen op de onroerende voorheffing zijn een stedelijke heffing waar de stad zijn begroting mee financiert. Ik stelde een vraag over de intrestaftrek van de niet-eigen woning in de commissie wonen tijdens een hoorzitting over betaalbaar wonen. 

Op eerste zicht denk je misschien dat die aftrek van intresten niet eerlijk is.  Anderzijds motiveert ze mensen om hun spaargeld te investeren in woningen die ze verhuren.   Ook Sien Winters, die als spreker werd gevraagd en onderzoeken doet over betaalbaar wonen stelde dat dit een negatief effect zou hebben op de verhuurmarkt.

Dat kleine fiscaal voordeel afnemen zoals Conner doet zou net de verhuurders (die maatschappelijk een rol betekenen omdat ze 420000 gezinnen huisvesten) naar de beurs kunnen jagen.  Daar wordt veel geld belegd en winsten geboekt, zonder dat er enige belasting wordt betaald.  Bovendien zou het ook kunnen leiden tot hogere huurprijzen omdat de verhuurder het wegvallen van zijn voordeel zou kunnen doorrekenen aan de huurder.

Vraag is of we de zorgzame spaarder willen ontmoedigen te verhuren?  Zij maken immers dat er een aanbod is aan woningen.  Er zijn nu al huurwoningen tekort. Stop met het viseren van verhuurders. Stimuleer net de verhuurmarkt zodat er voldoende woningen op de markt blijven om te verhuren. In plaats van jaloersheid in de hand te werken, zou men vanuit de overheid veel meer moeten focussen op MEER BETAALBARE WONINGEN, zowel koopwoningen als huurwoningen.  HET AANBOD IS NET TE SCHAARS.   Het is de hoogste tijd voor een groot WONINGBOUWPLAN.

Nu zijn er net te weinig betaalbare woningen huurwoningen ook te weinig betaalbare koopwoningen, vooral in de steden waar steeds meer mensen wonen of in studentensteden waar studenten na hun studies blijven hangen. Zo zie je dat de prijzen in Leuven en Gent duurder zijn.