Naar aanleiding van klachten van bewoners over problemen in hun sociale woning, stelde ik de minister vragen over nazicht en onderhoudswerken.
In tien flats van sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) Inter-Vilvoordse zaten bewoners zeker al twee weken zonder verwarming of warm water. Net wanneer de temperaturen stevig zakten. Ze behielpen zich met dikke dekens en een elektrisch vuurtje, maar de hoge energieprijzen jagen hen ook schrik aan. Problemen met verwarming zijn er niet nieuw, maar werden in het verleden relatief snel opgelost. Dat is nu niet het geval. Wisselstukken zijn besteld, maar de levertijd ervan lijkt op te lopen.
In het reglement van inwendige orde staat te lezen dat de verwarmings- en warmwatertoestellen jaarlijks nagezien en onderhouden dienen te worden. Dit zowel op vlak van verbranding als wat de staat van de leidingen betreft. Dit onderhoud betreft het schouwvegen, reinigen van de leidingen der verbrandingsgassen van de toestellen, nazicht van de veiligheids- en ontluchtingsklep, dichtheid en kalkaanslag, alsook de installatie in goede staat van werking stellen. Het nazicht en onderhoudswerken worden niet gemonitord, zo blijkt uit het antwoord van de minister op mijn schriftelijke vragen. Enkel het jaarlijks onderhoudsbudget kan hiervan een indicatiegeven.
Vind hieronder de schriftelijke vragen die aan minister Diependaele stelde, alsook zijn antwoord hierop.
Wie een woning heeft en in Vlaanderen een nieuwe woning koopt, heeft recht op verlaagde registratierechten van drie procent.Dit op voorwaarde datmen de eerste woning binnen de twee jaar verkoopt.
Wie een woning heeft en in Vlaanderen een nieuwe woning koopt, heeft recht op verlaagde registratierechten van drie procent. Dit op voorwaarde dat men de eerste woning binnen de twee jaar verkoopt. Vóór 1 januari 2022 bedroeg de termijn van verkoop slechts één jaar. Omdat dit termijn ‘onredelijk kort’ was, bracht men dit naar twee jaar gebracht. Wanneer het gaat over de aankoop van een enige, eigen woning waarbij de koper zich verbindt tot ingrijpende energetische renovatie of tot sloop en heropbouw, of wanneer de enige eigen woning een beschermd monument is, verlengt men deze termijn tot drie jaar. Wie dus voor 1 januari 2022 zijn enige, eigen woning niet binnen het jaar verkocht kreeg, moest toch de volle pot aan registratierechten betalen.
Daarnaast dooft sinds 1 januari 2022 ook de meeneembaarheid van de registratiebelasting geleidelijk aan uit. Vanaf 1 januari 2024 schaft men deze volledig af. Zij die hun woning niet binnen het jaar verkocht kregen vóór januari 2022, moesten de volle pot aan registratierechten ophoesten én konden niet meer genieten van (volledige) meeneembaarheid.
Hierover stelde ik minister Diependaele een aantal parlementaire vragen.
(Het Laatste Nieuws*, Do. 19 Jan. 2023, Pagina 20)
De koopmarkt in het vastgoed mag dan afkoelen, de huurmarkt blijft verder verhitten. Vooral in de centrumsteden verdringen kandidaat-huurders mekaar. ”Daar zien we voor één en hetzelfde pand zelfs soms tot 80 kandidaat-huurders”, aldus expert Filip Dewaele van Dewaele Vastgoedgroep.
Sinds april is het aantal kandidaat-huurders merkelijk toegenomen, weet de huurexpert. ”Dat is ook het moment dat de verkoopvan vastgoed begon te vertragen, vanwege de oplopende rente die lenen duurder maakt.” Gemiddeld kreeg Dewaele voor een huurpand in Vlaanderen zestien aanvragen voor een bezoek — veelal van starters, alleenstaanden en gepensioneerden die kleiner willen gaan wonen, maar ook steeds meer tweeverdieners die de huurmarkt afspeuren — een derde meer dan ervoor. ”Voor één op de tien verhuurpanden waren er zelfs meer dan 30 bezoekaanvragen, met uitschieters boven de 80. We zien voor een huurwoning tegenwoordig tot zes keer meer gegadigden dan voor een koopwoning. Door de aantrekkende rente en de onzekere tijden verwachten we dat dat verschil alleen nog maar groter zal worden.”
Maar omdat niet alles absurd duurder moet worden: de stormloop op de Vlaamse huurmarkt vertaalt zich niet in even fel gestegen prijzen. De gemiddelde huurprijs voor een contract voor een woonhuis dat vorig jaar in Vlaanderen bij Dewaele werdafgesloten, bedraagt 887 euro per maand. ”Er kwam gemiddeld 16 euro bij de huurprijs bij, een stijging van ‘amper’ 1,8 procent tegenover een jaar eerder.” Ter vergelijking: wie vorig jaar een huis kocht, betaalde gemiddeld zo’n 8,2 procent meer. ”Huurappartementen werden gemiddeld 4,5 procent duurder tot 753 euro per maand. Dat is 32 euro meer dan in 2021.”
Weggesmeten geld
Huren is weggesmeten geld, wordt weleens gezegd. Immotheker-Finotheker berekende wat je zou kunnen kopen voor een bedrag dat gelijkstaat aan 25 jaar huren. ”Een maandelijkse leencapaciteit van 887 euro gedurende 25 jaar maakt dat je aan de huidige hypothecaire vaste rentevoet van 3,4% 180.000 zou kunnen lenen””, weet zaakvoerder John Romain. ”Samen met 37.000 euro aan gespaarde eigen middelen en na aftrek van alle kosten zou je een woning uit de hand kunnen kopen van…. 201.063 euro.”
“Rest ons nog te vragen wat je vandaag nog hebt voor 200.000 euro. Romain: ”Niks. Voor dat budget heb je een oud huis met EPC-label F en een pak kosten aan je broek. Zo’n huis binnen de vijf jaar duurzaam maken, zoals nu verplicht is in Vlaanderen, kost nog eens minimaal 50.000 tot 60.000 euro extra. Conclusie: veel kandidaat- kopers, vooral uit de lagere middenklasse, vallen uit de boot. Huren is weggesmeten geld, maar voor sommigen is het wel de enige mogelijke oplossing.”” Het gaat echter wel om een theoretische berekening. In de praktijk zal de huurprijs gedurende die 25 jaar worden geïndexeerd, terwijl de maandelijkse aflossingen aan de bank vast zijn. Dat pleit in het voordeel van kopen.
Ondanks een geldend moratorium tot 2028 op de verkoop van sociale woningen in Vlaanderen, zou sociale huisvestingsmaatschappij de Volkshaard in Gent een aantal van zijn sociale units verkocht hebben. De problematiek rond een té trage stijging van het sociale aanbod sleept echter al langer aan.
Zo’n 185.000 mensen wachten op een sociale woning. Er staan méér kandidaten op de wachtlijst dan er sociale huurwoningen zijn. Het sociaal woonbeleid moet dringend bijgestuurd worden en de private huurmarkt moet hier actiever betrokken worden.
De Vlaamse Regering is in gesprek met Stad Gent en Universiteit Gent om mobiele woonunits permanent te herbestemmen naar studentenhuisvesting. Ik vroeg de minister naar de stand van zaken rond dit overleg.
Gent realiseert een derde nooddorp in Vlaanderen voor Oekraïners op de vlucht van oorlog. Hiervoor besliste de Vlaamse Regering op 25 november mobiele woonunits in te zetten die nadien herbestemd kunnen worden. “Een duurzaam investeringsmodel gericht op maximale benutting”, zo stelt minister Diependaele als antwoord op mijn vraag.
Om ontheemde Oekraïners tijdelijk op te vangen, zal de VMSW de mobiele woonunits aankopen. Deze aanpak verschilt van de aanpak in andere nooddorpen waar de woonunits worden gehuurd. Na de opvang van ontheemde Oekraïners zullen woonunits dus worden verplaatst en aangewend worden in functie van lokale noden. In Gent zijn de gesprekken met de stakeholders reeds opgestart om lokale nood aan studentenhuisvesting vorm te geven.
De minister organiseerde reeds twee denkdagen om de problematiek met de stakeholders te bespreken. Daaruit vloeit een nieuwe focusgroep die deze maand samenkomt. Zij zullen concrete beleidsaanbevelingen doen.
Bekijk hieronder mijn tussenkomst tijdens de commissie wonen in het Vlaams Parlement over het onvoldoende woonaanbod aan wooneenheden en studentenhuisvesting in Vlaanderen.
De OESO kwam eerder dit jaar haar rapport over de Vlaamse woonmarkt toelichten tijdens een hoorzitting in de commissie wonen van het Vlaams Parlement. Daaruit bleek dat het Vlaams woonaanbodonvoldoende groot is. Het innemen van nieuwe open ruimte wordt ook steeds moeilijker door de bouwshift. Er is echter een tekort aan alle types woningen, van studentenhuisvesting tot sociale woningen.
Inzetten op kernverdichting is een manier om deze problematiek aan te pakken. Al botst dit nog te vaak op weerstand door verhoogde mobiliteit of het belemmeren van open zicht door meer bouwlagen toe te voegen aan bestaande gebouwen.
Daarom pleit ik voor een Vlaams woonplan waarin per stad of gemeente de totale woonbehoefte duidelijk in kaart wordt gebracht. Vanuit Vlaanderen bepaalt men dan, samen met lokale en regionale actoren, het bouwritme.
Bekijk hieronder mijn tussenkomst tijdens de commissie wonen in het Vlaams Parlement over het systeem van sociale voordelen dat motivatie om te werken afremt.
Huidig systeem van sociale voordelen in het sociaal woonbeleid stimuleert eigenlijk om NIET te gaan werken. Een hoger loon betekent immers een hogere sociale huurprijs. Bij de berekening van de sociale huurprijs is het inkomen namelijk de belangrijkste factor voor het bepalen hiervan. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger de sociale huurprijs.
Bij de huurpremie zien we hetzelfde gebeuren. Wie meer verdient, kan mogelijks zijn huurpremie verliezen. De huurpremie bedraagt vandaag maximum 157 euro (in bepaalde gemeenten 173 euro). Kandidaat-huurders, die dus binnen de inkomensgrenzen vallen voor deze huurpremie, zien hiermee hun huurprijs op de private woonmarkt dalen van gemiddeld 800 euro tot 650 euro. Als hun inkomen plots stijgt door promotie of andere factoren, zullen zij hun huurpremie verliezen. Hoewel velen onder hen eigenlijk nog steeds dat duwtje in de rug nodig hebben. Deze mensen zullen namelijk niet plots grootverdieners worden. Om deze situatie te vermijden, kiezen velen onder hen om niet (méér) te werken, en dus te verdienen. Sommigen kiezen zelfs bewust voor parttime werk om de inkomensgrenzen van sociale huurprijsberekening of huurpremie niet te overschrijden.
Zoals ik al langer bepleit, moet meer werken eindelijk beloond worden. Zij die écht niet in staat zijn, hebben uiteraard recht op een sociale woning en moeten daarin sneller geholpen kunnen worden. Maar voor wie wél kan werken, moet een sociale woning echter een tijdelijke oplossing bieden.
BRUSSEL – Iemand in een sociale woning betaalt gemiddeld 334 euro per maand. Iemand die er recht op heeft en huurt op private markt 750 euro. Dat verschil is te groot. Met parlementaire vragen aan het adres van minister Diependaele stelde ik het probleem van het aanbodtekort op onze (sociale) woonmarkt nog eens aan de kaart.
“Vanaf nu kunnen mensen die een oude woning verkopen en een nieuwe renoveren drie jaar genieten van een verlaagd tarief van de registratierechten. Een woning renoveren in 2 jaar wordt voor veel mensen steeds moeilijker, doordat de bouwmaterialen vertraging oplopen. Er werd beslist om de registratierechten van 1% met een jaar te verlengen. Wie de grondige renovatie van een nieuwe woning aangaat, krijgt om de oude woning te verkopen nu drie jaar de tijd.”
Drie jaar in plaats van twee kunnen mensen die een oude woning verkopen en een nieuwe renoveren van een verlaagd tarief van de registratierechten genieten. Kocht je in Vlaanderen een enige woning? Dan betaal je sinds 2022 3% in plaats van 6% registratierechten. Wie een grondige energetische renovatie aangaat betaalt 1%. Enkel kopers die één woning of hun tweede woning/bouwgrond binnen de twee jaar verkopen kunnen van dit tarief genieten. Dit wordt nu opgetrokken naar binnen de drie jaar.
“We moeten rekening houden met de vertraagde leveringen van veel bouwmaterialen. Hierdoor is het voor veel mensen een stuk moeilijker om hun renovatie binnen de twee jaar af te hebben. Om kopers die willen renoveren te ondersteunen wordt deze termijn van twee jaar nu verlengd naar drie jaar.” Dit gebeurt automatisch voor de termijnen van twee jaar die al opgestart zijn, kopers moeten hier zelf niets voor doen.
Tiny houses winnen aan populariteit, maar bij gebrek aan een wetgevend kader botst men ook steeds op hindernissen. Tiny houses zijn laagdrempelig en duurzaam en kunnen al dan niet tijdelijk een oplossing zijn voor mensen met minder inkomen of een andere leefsituatie (ook een zorgsituatie). Ze kunnen een rol spelen in een steeds duurder wordende woningmarkt, maar ook een invulling geven aan bijvoorbeeld weinig aantrekkelijke plaatsen in de stad of gemeente.
Een tiny house is dan misschien een kleine woonst, maar door de wendbaarheid en de verplaatsbaarheid kan de alternatieve woonvorm ook inzetbaar zijn in de samenleving en een nog onontgonnen plaats innemen in onze woonbeleving.
Schriftelijke vraag: vergunningsaanvragen voor tiny houses in Vlaanderen
Ik stelde Vlaams minister van Financiën en Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed Matthias Diependaele een schriftelijke vraag over de vergunningsaanvragen van tiny houses in Vlaanderen.
