Mercedes Van Volcem(Open Vld), Vlaams Parlementslid en lid van de commissie Stedelijk Beleid onderzocht de trends, woningprijzen(2005-2011) en inkomens(2005-2010) in de 13 Vlaamse centrumsteden en zet de belangrijkste conclusies op een rijtje. “De woningprijzen van Gent(61,1%), Roeselare(60,2%) en Kortrijk(55,5%) stijgen zeer sterk ten opzichte van andere centrumsteden. Roeselare en Kortrijk maken dit deels goed door een sterke inkomensstijging. Ze blijven bovendien in de top 3 van betaalbaarste steden. De prijsstijging was met andere woorden een inhaalbeweging ten opzicht van de andere steden. Gent, Leuven en Antwerpen hinken achterop inzake prijsstijgingen woningen, inkomens en betaalbaarheid. Gelet op het feit dat hier de zwakste inkomens zijn en steden veel alleenstaanden telt is dit zorgwekkend. De evolutie van de betaalbaarheid van de woningen in de centrumsteden ging in de periode 2005-2010 het minst achteruit in Brugge.”

Inkomens en woningprijzen

Van Volcem nam de inkomens en woningprijzen van de 13 centrumsteden onder de loep. Ze bewerkte de data tot concreet, vergelijkbaar cijfermateriaal. De ruwe data komen van de FOD Economie.

Leuven veruit duurste

De gemiddelde woningprijzen voor gewone woonhuizen schommelen tussen de 150 000 en 280 000 euro. Leuven is de duurste eend in de bijt met een gemiddelde prijs van 277 188 euro per woning in 2011. De stijging van de woningprijs tussen 2005 tot 2011 is in Leuven in absolute termen het hoogst. In zes jaar tijd steeg de gemiddelde huisprijs er met 82925 euro of met 42,7 procent. “Omdat woningen daar reeds het duurst waren, is de prijs relatief gezien minder fel gestegen. Je merkt het verband met de inkomens. Leuven noteert plaats 1 op vlak van gemiddeld inkomen. Leuven telt de hoogste inkomens van alle centrumsteden. Echter, in 2010 daalde het inkomen er opmerkelijk ten op zichte van 2009. Concreet zien we dat de globale betaalbaarheid van de woningen in Leuven meer daalt ten opzichte van andere steden. Enkel Gent doet relatief gezien

 

Kwaliteit in Brugge

Woningen in Brugge kosten gemiddeld meer dan woningen in vele andere centrumsteden. Maar ook het gemiddeld inkomen ligt er hoog, zodat er sprake is van een relatief betaalbare stad. “Brugge is een kwalitatieve woonomgeving met veel open ruimte en groen en een veilige stad in een uniek historisch kader vlakbij de Noordzee. Dat heeft z’n invloed op de woningprijzen. De inkomens liggen er ook hoger dan het gemiddelde, wat de betaalbaarheid van de woningen ten goede komt.” verduidelijkt Vlaams Parlementslid Van Volcem.

 

Opmerkelijk is vooral de inhaalbeweging die Brugge doet op vlak van betaalbaarheid ten opzichte van de andere steden. De verhouding tussen de stijging van het inkomen van de Bruggeling en de stijging van het vastgoed is er het kleinst voor de periode 2005-2010. Dat betekent dat de betaalbaarheid van andere steden meer in het gedrang komt dan in Brugge.
Brugge bekleedt de 1de plaats wat betreft inkomensstijging over de periode 2005-2010.  In 2010 lag het inkomen er 18,31% hoger ten opzichte van 2005. De absolute stijging van het inkomen bedraagt 2671 euro op zes jaar(tussen 2005-2010). “De parameters van Brugge bevestigen de trend van kwaliteit, het geen één van mijn speerpunten was van mijn woonbeleidsplan als voormalig schepen van Woonbeleid (2006-2012).” aldus Mercedes Van Volcem.

Vastgoed Gent steeg snelst in prijs

Bekijk je de evolutie van de woningprijzen, dan merk je duidelijk dat de duurdere steden minder groei kenden in hun prijzen. “De prijzen worden bepaald door wat kopers er willen en kunnen voor betalen met hun inkomen. Woningprijzen kunnen niet blijven stijgen. Gent blijkt de koploper. De prijs van een woning steeg van 2005 naar 2011 met maar liefst 61,1%.” De prijs van een gemiddeld woonhuis bedraagt er 213427 euro en is hiermee de vierde duurste centrumstad. In Antwerpen, Brugge en Leuven betaal je gemiddeld meer.

 

Andere grote stijgers zijn Roeselare(60,2%) ,Kortrijk(55,5%) en Mechelen (53,4%). In Kortrijk en Roeselare blijven de woningen ondanks de sterke stijgingen nog steeds de goedkoopste. In Antwerpen steeg de prijs van de woningen de afgelopen jaren 45,9%. Veel te veel om goed te zijn, want de betaalbaarheid is daar het minst goed. Een Antwerpenaar betaalt gemiddeld meer dan 15 keer het gemiddelde inkomen voor een gemiddeld woonhuis dat 224 219 euro kostte in 2011 (zie stuk betaalbaarheid).

Antwerpen en Genk zwakste inkomensleerling van de klas

In Antwerpen en Genk wordt het minst verdiend. Ondanks het lagere inkomen slaagt Antwerpen er niet om sneller te stijgen dan de andere steden. Het inkomen steeg van 2005 naar 2010 met 11,2%. Enkel Leuven, dat de hoogste inkomens heeft, presteert slechter (9,7%). Genk is de slechtste inkomensleerling van de klas. In 2010 was het gemiddeld inkomen er 13 992 euro per inwoner. Positief is dat de inkomens er wel redelijk sneller stijgen: 15,92% stijging in 2010 t.o.v. 2005. Genk komt van ‘ver’.
Roeselare heeft duidelijk een stap voorwaarts gezet in zake inkomens. In de vijf jaar tijd hebben ze zowel Oostende als Sint-Niklaas ingehaald wat betreft gemiddeld inkomen per inwoner. Iets wat zich ook vertaalde in een snelle stijging van de woningprijzen tussen 2005 en 2010.

“De prijzen en hun evoluties zeggen weinig over de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daar moet iedereen zich bewust van zijn. Elke stad moet keuzes maken. Vergelijken met een andere stad kan interessant zijn om te leren, maar er moet rekening gehouden worden met heel wat facetten.” aldus Van Volcem.

 

	Inkomen 2010
1	Leuven	18010
2	Hasselt	17736
3	Aalst	17372
4	Brugge	17256
5	Mechelen	16665
6	Gent	16200
7	Turnhout	16148
8	Kortrijk	16105
9	Roeselare	16085
10	Sint-Niklaas	15963
11	Oostende	15822
12	Antwerpen	14506
13	Genk	13992

 

Woningprijzen 2011
1	Kortrijk	161496
2	Roeselare	172668
3	Aalst	177333
4	Sint-Niklaas	181045
5	Genk	185539
6	Oostende	190570
7	Turnhout	191404
8	Mechelen	198957
9	Hasselt	209173
10	Gent	213427
11	Antwerpen	224219
12	Brugge	227984
13	Leuven	277188

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kortrijk, Aalst en Roeselare meest ‘betaalbaar’

Kortrijk, Aalst en Roeselare blijken uit de absolute aantallen het meest ‘betaalbaar’. Je vindt er de laagste woningprijzen. En de inkomens zijn er relatief hoog. Neem je dus de inkomens en de woningprijzen onder beschouwing dan kan je daar in de toekomst grote prijsstijgingen verwachten. Je merkt nu reeds dat Roeselare en Kortrijk het meeste in prijs stijgen.

In Antwerpen zijn de woningprijzen hoog in vergelijking met het equivalent van hun gemiddeld inkomen. Antwerpen heeft de aantrekkingskracht als grootste (haven)stad van Vlaanderen en kent ook een aanzienlijke studentenpopulatie. Dit heeft een opwaartse druk op de woningprijzen. De gemiddelde inkomens zijn er een pak lager dan de doorsnee centrumstad. Inzake betaalbaarheid scoort Antwerpen dan ook het zwakst. Voor een gemiddelde woning betaalt men iets meer dan 15 keer het gemiddeld inkomen.

 

Inkomen per inwoner vergelijking Centrumsteden
	Brugge	t.o.v. 2005	Kortrijk		Oostende		Roeselare		Antwerpen		Gent
2004	14110	-3,3%	13502	-4,3%	13293	-2,8%	13267	-4,4%	12748	-2,3%	14093	-2,7%
2005	14585	0,0%	14113	0,0%	13673	0,0%	13878	0,0%	13045	0,0%	14483	0,0%
2006	15331	5,1%	14546	3,1%	14173	3,7%	14468	4,3%	13408	2,8%	14989	3,5%
2007	15829	8,5%	15185	7,6%	14642	7,1%	15002	8,1%	13891	6,5%	15460	6,7%
2008	16557	13,5%	15825	12,1%	15240	11,5%	15703	13,2%	14451	10,8%	16100	11,2%
2009	16.894	15,8%	16.040	13,7%	15.630	14,3%	15.864	14,3%	14.487	11,1%	16322	12,7%
2010	17256	18,3%	16105	14,1%	15822	15,7%	16085	15,9%	14506	11,2%	16200	11,9%

	Aalst		Genk		Hasselt		Leuven		Mechelen		Sint-Niklaas		Turnhout
2004	14474	-4,9%	11878	-1,6%	15117	-1,6%	15873	-3,3%	14237	-2,3%	13728	-3,2%	13900	-2,8%
2005	15219	0,0%	12070	0,0%	15356	0,0%	16417	0,0%	14569	0,0%	14178	0,0%	14294	0,0%
2006	15706	3,2%	12697	5,2%	15953	3,9%	16928	3,1%	15065	3,4%	14513	2,4%	14753	3,2%
2007	16374	7,6%	13043	8,1%	16572	7,9%	17361	5,7%	15666	7,5%	15051	6,2%	15234	6,6%
2008	16965	11,5%	13774	14,1%	17324	12,8%	17945	9,3%	16321	12,0%	15643	10,3%	15779	10,4%
2009	17360	14,1%	13896	15,1%	17665	15,0%	18129	10,4%	16673	14,4%	15975	12,7%	15870	11,0%
2010	17372	14,1%	13992	15,9%	17736	15,5%	18010	9,7%	16665	14,4%	15963	12,59%	16148	12,97%

 

 

 

 

 

Stijging Inkomen 2005-2010
1	Brugge	18,31%
2	Genk	15,92%
3	Roeselare	15,90%
4	Oostende	15,72%
5	Hasselt	15,50%
6	Mechelen	14,38%
7	Aalst	14,15%
8	Kortrijk	14,11%
9	Turnhout	12,97%
10	Sint-Niklaas	12,59%
11	Gent	11,86%
12	Antwerpen	11,20%
13	Leuven	9,70%

 

Stijging Woningprijzen 2005-2011
1	Turnhout	32,3%
2	Oostende	38,7%
3	Hasselt	39,7%
4	Genk	40,9%
5	Brugge	42,3%
6	Leuven	42,7%
7	Aalst	45,2%
8	Antwerpen	45,9%
9	Sint-Niklaas	46,2%
10	Mechelen	53,4%
11	Kortrijk	55,5%
12	Roeselare	60,2%
13	Gent	61,1%

 

 

 

 

 

 

 

Woningprijzen vergelijking Centrumsteden
	Brugge	t.o.v. 2005	Kortrijk		Oostende		Roeselare		Antwerpen		Gent
2000	91830	–	68267	–	81484	–	76977	–	76527	–	74624	–
2005	160176	0,0%	103877	0,0%	137398	0,0%	107780	0,0%	153716	0,0%	132510	0,0%
2006	181150	13,1%	121589	17,1%	160898	17,1%	119797	11,1%	173862	13,1%	150172	13,3%
2007	198904	24,2%	131158	26,3%	173782	26,5%	135218	25,5%	189324	23,2%	171055	29,1%
2008	208772	30,3%	140888	35,6%	175446	27,7%	149321	38,5%	202213	31,5%	182234	37,5%
2009	204509	27,7%	147509	42,0%	170140	23,8%	154324	43,2%	202144	31,5%	192736	45,5%
2010	221116	38,0%	153605	47,9%	183512	33,6%	159055	47,6%	215242	40,0%	199733	50,7%
2011	227984	42,3%	161496	55,5%	190570	38,7%	172668	60,2%	224219	45,9%	213427	61,1%

 

 

	Aalst		Genk		Hasselt		Leuven		Mechelen		Sint-Niklaas		Turnhout
2000	76273	–	84055	–	91910	–	101522	–	69248	–	70949	–	80830	–
2005	122094	0,0%	131675	0,0%	149707	0,0%	194263	0,0%	129662	0,0%	123822	0,0%	144702	0,0%
2006	137029	12,2%	145246	10,3%	162020	8,2%	217798	12,1%	150293	15,9%	138147	11,6%	158802	9,7%
2007	150561	23,3%	153690	16,7%	176873	18,1%	233664	20,3%	163362	26,0%	154418	24,7%	176450	21,9%
2008	161906	32,6%	171524	30,3%	185341	23,8%	240770	23,9%	181123	39,7%	157302	27,0%	176227	21,8%
2009	163180	33,7%	171486	30,2%	186397	24,5%	247309	27,3%	184026	41,9%	157697	27,4%	172287	19,1%
2010	168473	38,0%	177564	34,9%	202256	35,1%	253002	30,2%	190840	47,2%	173339	40,0%	193015	33,4%
2011	177333	45,2%	185539	40,9%	209173	39,7%	277188	42,7%	198957	53,4%	181045	46,2%	191404	32,3%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Betaalbaarheid

Als we het gemiddeld inkomen (2010) vergelijken met de prijs van de gewone woonhuizen (2011) kunnen we een factor voor de betaalbaarheid berekenen per stad. Hieruit blijkt dat Kortrijk de meest betaalbare stad is. Je kan er gemiddeld met 10 (gemiddelde) inkomens een (gemiddelde) woning aanschaffen. Aalst en Roeselare vullen de top 3 aan.

Antwerpen en Leuven scoren veruit het slechtst. Hoewel Leuven het duurst is, heeft men ook hogere inkomens. Antwerpen scoort bij de laagste (gemiddelde) inkomens waardoor ook de betaalbaarheid van wonen er precair is.

		Inkomen 2010	Woningprijzen 2011	Factor
1	Kortrijk	16105	161.496	10,03
2	Aalst	17372	177.333	10,21
3	Roeselare	16085	172.668	10,73
4	Sint-Niklaas	15963	181.045	11,34
5	Hasselt	17736	209.173	11,79
6	Turnhout	16148	191.404	11,85
7	Mechelen	16665	198.957	11,94
8	Oostende	15822	190.570	12,04
9	Gent	16200	213.427	13,17
10	Brugge	17256	227.984	13,21
11	Genk	13992	185.539	13,26
12	Leuven	18010	277.188	15,39
13	Antwerpen	14506	224.219	15,46

 

Evolutie van de betaalbaarheid tussen 2005-2010/2011

Als we kijken naar de evolutie van de betaalbaarheid voor de periode 2005-2010/2011 dan bekomen we volgende lijst. De Bruggeling zijn inkomen stijgt het snelst en de huisprijzen stijgen minder snel in verhouding waardoor ook de betaalbaarheid minder snel afneemt.

		evolutie inkomen	evolutie woningprijzen
1	Brugge	18,31%	42,3%	2,31
2	Oostende	15,72%	38,7%	2,46
3	Turnhout	12,97%	32,3%	2,49
4	Hasselt	15,50%	39,7%	2,56
5	Genk	15,92%	40,9%	2,57
6	Aalst	14,15%	45,2%	3,20
7	Sint-Niklaas	12,59%	46,2%	3,67
8	Mechelen	14,38%	53,4%	3,72
9	Roeselare	15,90%	60,2%	3,79
10	Kortrijk	14,11%	55,5%	3,93
11	Antwerpen	11,20%	45,9%	4,10
12	Leuven	9,70%	42,7%	4,40
13	Gent	11,86%	61,1%	5,15

Woonplan Open Vld

Wonen betekent niet enkel de prijs van je woning maar ook die van je energiefactuur. Energie wordt steeds duurder, mede door het getalm van de Vlaamse Regering inzake groenestroomcertificaten (GSC’s). Open Vld wil de woonbonus voor bestaande contracten behouden. “Voor nieuwbouwwoningen willen we een gelijkaardige stimulans. Tegelijk willen we renovatie stimuleren met premies, vooral voor energiezuinige verbouwingen. In steden pleitten we voor het bevriezen van het kadastraal inkomen indien men een E-peil lager dan 50 behaald.

Voor woningen van verhuurders willen we stimulansen voor energierenovatie. De huurmarkt moet aantrekkelijk blijven.  Voor mensen met een zeer laag inkomen voorzien we een huursubsidie.

Om de Europese richtlijnen2020 inzake energie-efficiëntie te halen is een gigantische inspanning nodig. De helft van de woningen in Vlaanderen beantwoorden niet aan huidige energienormen. En het volstaat vaak niet om deze wat ‘op te lappen’. Bij het renoveren moeten we durven nadenken over vernieuwende woontypologieën: inbreidingsprojecten, grondgebonden wonen (hoge dichtheid), stedelijke rijwoningen, en zoveel meer. De vernieuwingsgolf moet duurzaam zijn en een antwoord geven op de uitdagingen van mobiliteit en vergrijzing. De integratie van een zorgwoning in een alleenstaande wijkwoning moet in de toekomst bijvoorbeeld de maatstaf zijn. Compact bouwen is een tweede ruimtelijk aspect die voor meer duurzaamheid zorgt. Rijwoningen en meergezinswoningen (nvdr. appartementen) zijn een pak energiezuiniger. Woonbeleid is ten slotte ook oog hebben voor betaalbare kinderopvang. In samenwerking met privé-initiatief willen wij hier werk van maken.