Hoe betaalbaar is wonen in de centrumsteden?

8 nov

Het belangrijkste thema bij de bespreking van de stadsmonitor in de commissie Stedenbeleid van het Vlaams parlement is ‘betaalbaar wonen’. Mercedes Van Volcem(Open Vld), Vlaams Parlementslid en schepen van Ruimtelijke Ordening en Wonen in Brugge onderzocht de trends, woningprijzen(2005-2010) en inkomens(2004-2009) in de 13 Vlaamse centrumsteden en zet de belangrijkste conclusies op een rijtje. “De woningprijzen van Gent(40%) en Antwerpen(50,1%) stijgen zeer sterk ten opzichte van andere centrumsteden. Dit in tegenstelling tot de inkomens die er veel minder snel stijgen. Gelet op het feit dat hier de zwakste inkomens zijn en de steden veel alleenstaanden telt is dit zorgwekkend.”


 

Inkomens en woningprijzen

Van Volcem nam de inkomens en woningprijzen van de 13 centrumsteden onder de loep. Ze bewerkte de data tot concreet, vergelijkbaar cijfermateriaal. De ruwe data komen van de FOD Economie.

Leuven duurste

De gemiddelde woningprijzen van de centrumsteden schommelen tussen de 150 000 en 250 000 euro. Leuven is de duurste eend in de bijt. In 2010 was de gemiddelde verkoopprijs van een woning er 253 000 euro. De stijging van de woningprijs tussen 2005 tot 2010 is in Leuven wel het laagst. “Omdat woningen daar reeds het duurst waren, is de prijs het minst fel gestegen. Een woning kostte zes jaar geleden 23,4% minder dan een woning nu. Een woning werd gemiddeld 30,6% duurder. Je merkt duidelijk een verband met de inkomens. Leuven noteert plaats 1 op vlak van gemiddeld inkomen.

Roeselare, Kortrijk en Aalst meest ‘betaalbaar’

Roeselare, Kortrijk en Aalst blijken uit de absolute aantallen het meest ‘betaalbaar’. Je vindt er de laagste woningprijzen. En de inkomens van 2009 zijn er relatief hoog. Neem je dus de inkomens en de woningprijzen onder beschouwing dan kan je daar in de toekomst de grootste prijsstijgingen verwachten. “In een krappe woningmarkt als Vlaanderen heeft het inkomen een redelijk grote invloed op de prijs. Dat kan je ook merken toen de overheid de woonbonus invoerde in 2005.”

In Oostende en Antwerpen zijn de woningprijzen zeer hoog in vergelijking met het equivalent van hun gemiddeld inkomen. Daar zijn duidelijk specifieke dynamieken aan de gang. De vraag naar 2de verblijven aan de kust van vermogende mensen vanuit het binnenland heeft een invloed op de woningprijzen. Antwerpen heeft de aantrekkingskracht als grootste (haven)stad van Vlaanderen en kent ook een aanzienlijke studentenpopulatie. Dit heeft een opwaartse druk op de woningprijzen. De inkomens zijn er gemiddeld lager dan de doorsnee centrumstad.

Kwaliteit in Brugge

Woningen in Brugge kosten gemiddeld iets meer dan woningen in vele andere centrumsteden. Maar ook het gemiddelde inkomen en het mediaaninkomen liggen er hoog, zodat er sprake is van een relatief betaalbare stad. “Brugge is een kwalitatieve woonomgeving met veel open ruimte en groen en een veilige stad in een uniek historisch kader vlakbij de Noordzee. Dat heeft z’n invloed op de woningprijzen. De inkomens liggen er ook hoger dan het gemiddelde, wat de betaalbaarheid van de woningen ten goede komt.” aldus schepen Van Volcem.

Brugge bekleedt de 2de plaats wat betreft procentuele stijging gemiddeld inkomen. In 2009 lag het inkomen 19,73% hoger ten opzichte van 2004. Aalst is eerste(19,94%). De absolute stijging van het inkomen bedraagt 2784 euro op zes jaar(tussen 2004-2009). Hier is Brugge eveneens 2de en Aalst eerste(2886 euro). “De parameters van Brugge bevestigen de trend van kwaliteit, het geen één van mijn speerpunten is van mijn woonbeleidsplan. Maar het moet uiteraard kwaliteit blijven tegen een betaalbare prijs.” verduidelijkt de schepen.

Absolute aantallen Brugge Kortrijk Oostende Roeselare Antwerpen Gent
Woningprijzen 2005 160176 103877 137398 107780 153659 132471
Woningprijzen 2010 221172 153798 183512 158998 215141 199682
MediaanInkomen 2004 19.667 18.600 16.144 19.054 17.393 17.612
mediaanInkomen 2009 21.765 20.389 18.888 21.318 19.386 20.693
Gem Inkomen per inwoner 2004 14110 13502 13293 13267 12748 14093
Gem Inkomen per inwoner 2009 16.894 16.040 15.630 15.864 14.487 16322
Gem Inkomen per aangifte 2004 25.300 25.030 20.803 24.201 22.250 23.169
Gem Inkomen per aangifte 2009 27.970 27.309 23.987 27.244 24.594 26.696
Absolute aantallen Aalst Genk Hasselt Leuven Mechelen Sint-Niklaas Turnhout
Woningprijzen 2005 122.094 131.675 149.707 193.864 129.662 123.822 144.702
Woningprijzen 2010 168.559 177.564 201.743 253.209 190.780 173.063 193.015
MediaanInkomen 2004 20.551 17.157 19.251 20.165 18.683 18.527 18.436
mediaanInkomen 2009 22.133 19.959 22.148 23.097 21.915 21.172 21.024
Gem Inkomen per inwoner 2004 14474 11878 15117 15873 14237 13728 13900
Gem Inkomen per inwoner 2009 17.360 13.896 17.665 18.129 16.673 15.975 15.870
Gem Inkomen per aangifte 2004 26.317 21.841 24.882 26.713 24.394 23.616 22.809
Gem Inkomen per aangifte 2009 28.586 24.920 28.631 30.970 28.311 27.253 25.991

 

Evolutie woningprijzen en inkomen

Vastgoed Gent steeg snelst in prijs

Bekijk je de evolutie van de woningprijzen, dan merk je duidelijk dat de duurdere steden minder groei kenden in hun prijzen. “De prijzen worden bepaald door wat kopers er willen en kunnen voor betalen met hun inkomen. Woningprijzen kunnen niet blijven stijgen. Gent blijkt de koploper. De prijs van een woning was zes jaar geleden gemiddeld 33,7 procent lager.” Andere grote stijgers zijn Kortrijk, Roeselare en Mechelen met telkens meer dan 30 procent. In Kortrijk en Roeselare blijven de woningen ondanks de sterke stijgingen nog steeds de goedkoopste.

Brugge Kortrijk Oostende Roeselare Antwerpen Gent
Hoeveel duurder is een woning in 2010 dan in 2005? 27,58% 32,46% 25,13% 32,21% 28,58% 33,66%
Stijging woningprijzen 2005-2010 38,08% 48,06% 33,56% 47,52% 40,01% 50,74%
Evolutie mediaaninkomen 2004-2009 10,67% 9,62% 17,00% 11,88% 11,46% 17,49%
Evolutie inkomen per inwoner 2004-2009 19,73% 18,80% 17,58% 19,57% 13,64% 15,82%
Aalst Genk Hasselt Leuven Mechelen Sint-Niklaas Turnhout
Hoeveel duurder is een woning in 2010? 27,57% 25,84% 25,79% 23,44% 32,04% 28,45% 25,03%
Stijging woningprijzen 2005-2010 38,06% 34,85% 34,76% 30,61% 47,14% 39,77% 33,39%
Evolutie mediaaninkomen 2004-2009 7,70% 16,33% 15,05% 14,54% 17,30% 14,28% 14,04%
Evolutie inkomen per inwoner 2004-2009 19,94% 16,99% 16,85% 14,21% 17,11% 16,36% 14,17%

 

 

 

 

Brugge Kortrijk Oostende Roeselare Antwerpen Gent
Evolutie woningprijzen 2005-2010 60996 49921 46114 51218 61482 67211
Evolutie inkomen per inwoner 2004-2009 2784 2538 2337 2597 1739 2229
Evolutie mediaaninkomen 2004-2009 2098 1789 2744 2264 1993 3081
Evolutie gemiddeld inkomen per aangifte 2004-2009 2.670 2.279 3.184 3.043 2.344 3.527

 

Aalst Genk Hasselt Leuven Mechelen Sint-Niklaas Turnhout
Evolutie woningprijzen 2005-2010 46465 45888 52036 59345 61118 49241 48312
Evolutie inkomen per inwoner 2004-2009 2886 2018 2548 2256 2436 2247 1970
Evolutie mediaaninkomen 2004-2009 1582 2802 2897 2932 3232 2645 2588
Evolutie gemiddeld inkomen per aangifte 2004-2009 2269 3079 3749 4257 3917 3637 3182

 

 

Genk en Antwerpen zwakste inkomensleerling van de klas

In Genk en Antwerpen wordt het minst verdiend. Ondanks het lagere inkomen slaagt Antwerpen er niet om sneller te stijgen dan de andere steden. Het inkomen steeg van 2004 naar 2009 met 13,64%. Zelfs Leuven, dat de hoogste inkomens heeft, presteert beter (14,21%). Genk is de slechtste inkomensleerling van de klas. In 2008 was het gemiddeld inkomen er 13 774 per inwoner. Positief is dat de inkomens er wel redelijk sneller stijgen: 16,99% stijging in 2009 t.o.v. 2004. Genk komt van ‘ver’. “Dit heeft uiteraard zijn repercussies op het beleid inzake sociale huisvesting. Iets waar we in de commissie stedenbeleid ook dieper op in kunnen gaan.”
Roeselare heeft duidelijk een stap voorwaarts gezet in zake inkomens. In de vijf jaar tijd hebben ze zowel Oostende als Sint-Niklaas ingehaald wat betreft gemiddeld inkomen per inwoner. Iets wat zich ook vertaalde in een zeer snelle stijging van de woningprijzen tussen 2005 en 2008 (zie eerste grafiek).

 

“De prijzen en hun evoluties zeggen weinig over de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daar moet iedereen zich bewust van zijn. Elke stad moet keuzes maken. Vergelijken met een andere stad kan interessant zijn om te leren, maar er moet rekening gehouden worden met heel wat facetten.” aldus Van Volcem die het debat op gang wil trekken in de commissie Stedenbeleid van het Vlaams Parlement.

 

308 woonmarkten

Vandaag de dag strijden 308 woonmarkten om de jonge gezonde tweeverdieners. Deze 308 Vlaamse gemeenten strijden om dezelfde inwoners, die zowel voor de dynamiek als de fiscaliteit interessant zijn in de gemeente. Woonbeleid stopt echter niet aan de gemeentegrenzen. Het heeft een bovenlokale dimensie. Vandaar dat er meer noodzaak is naar bovenlokale instrumenten om te handelen.
Vandaag de dag legt het gewestplan de basis voor het woonbeleid. Dit zorgt bij de gemeenten voor een ‘Volgend’ woonbeleid. Van echte sturing met een achterliggende visie is weinig sprake. Een flexibele en doordachte aanpak is in heel wat gebieden noodzakelijk, gezien de prangende mobiliteit, duurzaamheidsnormen en vergrijzing.

Energie-efficiëntie en ruimte

“Om de Europese richtlijnen 2020 in zake energie-efficiëntie te halen is een gigantische inspanning nodig. De helft van de woningen in Vlaanderen beantwoorden niet aan huidige energienormen. En het volstaat vaak niet om deze wat ‘op te lappen’. Bij het renoveren moeten we durven nadenken over vernieuwende woontypologieën: inbreidingsprojecten, grondgebonden wonen (hoge dichtheid), stedelijke rijwoningen, en zoveel meer. De vernieuwingsgolf moet duurzaam zijn en een antwoord geven op de uitdagingen van mobiliteit en vergrijzing. De integratie van een zorgwoning in een alleenstaande wijkwoning moet in de toekomst bijvoorbeeld de maatstaf zijn. Compact bouwen is een tweede ruimtelijk aspect die voor meer duurzaamheid zorgt. Rijwoningen en meergezinswoningen (nvdr. appartementen) zijn een pak energiezuiniger.