Voorstellen voor andere aanpak sociale huisvesting

1 okt

Vlaams Parlementslid Mercedes Van Volcem(Open Vld) formuleert in haar ‘groenboek’ sociale huisvesting alternatieve voorstellen om de problemen in de Vlaamse sociale huisvesting op te lossen. Om meer te doen met dezelfde middelen wil Van Volcem het principe van tijdelijkheid invoeren voor mensen die vanaf nu een sociale woning betrekken. “Mensen die zich verbeteren moeten gestimuleerd worden om naar alternatieven te zoeken buiten de sociale woningmarkt. Dit moet gelden voor de nieuwe contracten. Vandaag verhuist amper vier procent naar een alternatief. Sociale woningen dienen voor de allerzwaksten. ” Hier vindt u de voorstellen op een rijtje

De voorstellen van Van Volcem zorgen voor debat en kritiek. De Brugse OCMW-voorzitter vreest voor sociale ghetto’s. “Ik heb juist de intentie om die te voorkomen. Ik vraag aan de criticasters om gans mijn groenboek en alle voorstellen te lezen. Zo kunnen ze het totaalplaatje zien en ten gronde debatteren. Door het Grond -en Pandendecreet is er reeds een sociale mix voorzien. We moeten sociale woningen tussen private woningen voorzien, zo stelt er zich geen probleem voor zogenaamde sociale ghetto’s.” Reageert Van Volcem.

Meer dan 61 000 mensen staan gemiddeld 2,5 jaar op de wachtlijst voor een sociale woning. Slechts vier procent van de huurders verhuist naar een woning op de private markt of een rusthuis. Er komen 2000 woningen bij per jaar. De Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen(VHH) trok ook al aan de alarmbel. De doelstellingen van het grond- en pandendecreet zullen leiden tot een put van 1,85 miljard euro, aldus de VVH. De huurgelden binnen de sociale huursector en de subsidies van de Vlaamse overheid volstaan niet om de kosten van het bouwen en het onderhouden van sociale huurwoningen te dekken.

Een op vier huurders een inkomen heeft dat hoger ligt dan 20 000 euro bruto per jaar. “Als we de hoogste inkomens stimuleren om in de privé een huis te kopen of te huren, kunnen we de zwaksten in de samenleving helpen. Dat is waarover mijn voorstellen gaan. Ook het vermogen moet in rekening worden gebracht. Als mensen een groot vermogen erven, kan het niet de bedoeling zijn dat men nog kan genieten van de sociale tarieven.  Als mensen echt willen blijven, bestaat vandaag al de mogelijkheid om hun woning over te kopen.” Vervolgt Van Volcem.

Huisvestingsval

“Een woonprobleem is een inkomensprobleem. Het verkrijgen van een sociale woning moet gekoppeld worden aan een activeringstraject. Ik pleit voor een sterke activering van werklozen in sociale woningen. We mogen die mensen niet aan hun lot overlaten. Als je een sociale woning huurt loont het zelden om te werken. Eens je meer verdient moet je immers meer huur betalen. Een sterk activeringsbeleid gekoppeld aan de tijdelijkheid van de huur van sociale woningen moet dit probleem verhelpen. Er is vandaag de dag een inkomen van 2500 euro bruto nodig om een werkloosheidsuitkering van een alleenstaande en zijn sociale woning te vervangen. Om aan deze ‘huisvestingsval’ een oplossing te bieden moet er een ander beleid komen in zake activering van werk.”

“Ik vind het jammer dat weinig beleidsmakers het ganse plaatje in vraag durven stellen. De situatie is financieel onhoudbaar. Als geen ander ben ik ervan overtuigd dat woonbeleid de zwaksten in de samenleving moet ondersteunen. De Vlaamse regering moet de oude beleidsrecepten hervormen. Ze kan hierbij platgetreden paden verlaten en die in het verleden nergens heen hebben geleid, tenzij naar het verhogen van de toen al bestaande noden.”

“Een echt woonbeleid kan alleen maar succes hebben wanneer op een andere manier naar het probleem wordt gekeken. Alleen op die manier kan men meer doen voor meer mensen met dezelfde middelen.” Besluit Van Volcem

Van Volcem formuleert een ganse reeks voorstellen die de problemen in de sociale huisvestingssector grondig moeten aanpakken.

Voorstellen kort op een rij

Maak van een sociale huurwoning een tijdelijke hulp

Naar analogie met het Waalse Gewest kan een systeem van tijdelijke huurcontracten worden ontworpen, met een herziening van de contracten na 3, 6 en 9 jaar. Dit maakt een tussentijdse evaluatie mogelijk, gespreid over drie jaar, naar analogie met de private huursector.

Geef extra aandacht aan het bieden van nieuwe (arbeids)kansen aan sociale huurders

Instanties zoals de VDAB dienen meer aandacht te schenken aan het begeleiden en activeren van sociale huurders in hun zoektocht naar meer kansen op een beter leven, bijv. in de vorm van een job. Op die manier kunnen mensen zichzelf uit de nood werken en kunnen zij aldus doorstoten naar een kans op eigendomsverwerving.

Stimuleer de doorstroming van de sterkste sociale huurders

Mensen die meer verdienen dan de inkomensvoorwaarde moeten gestimuleerd worden om plaats te maken voor anderen waar de nood hoger is.  Indien tien procent van de huurders op de private markt zou huren, komen meteen 10 % sociale woningen vrij (14000). Dit betekent een inhaalbeweging van zes tot zeven jaar.

Huisvestingsval

Open Vld pleit voor een sterke activering van werklozen in sociale woningen. We mogen die mensen niet aan hun lot overlaten. Als je een sociale woning huurt loont het zelden om te werken. Eens je meer verdient moet je immers meer huur betalen. Een sterk activeringsbeleid gekoppeld aan de tijdelijkheid van de huur van sociale woningen moet dit probleem verhelpen.

Inkomen van 2500 bruto = sociale woning + werkloosheidsuitkering Er is een inkomen van 2500 euro bruto nodig om een werkloosheidsuitkering van een alleenstaande en zijn sociale woning te vervangen. Om aan deze ‘huisvestingsval’ een oplossing te bieden moet er een ander beleid komen in zake activering van werk. De beste oplossing is daar tijdelijke werkloosheid koppelen aan een sterke activering.

Sociale bouwmaatschappijen willen vooral hoge inkomens omdat zij dan hogere huurprijzen ontvangen. Zo bereik je een effect waarvoor de sociale woning niet bedoeld is. Het grond- en pandendecreet voorziet sedert september 2009 in een verplichte sociale mix. Private woningen en sociale woningen kunnen door elkaar gebouwd worden. De verhuur van sociale woningen via Sociale Verhuurkantoren (SVK) kan dus in wijken met sociale mix.

Vermogen

Bij de toekenning van sociale woningen moet rekening gehouden worden met het vermogen. Te vaak zijn situaties gekend waarbij de huurders van een sociale woning eigendommen of een groot vermogen bezitten. Dit is zeer wraakroepend ten aanzien van mensen op de wachtlijst staan en waarvan de nood voor sociale huisvesting hoog is.

Informeer de sterkste sociale huurders over hun werkelijke financiële mogelijkheden

Al te vaak verkeren de sterkste sociale huurders in de verkeerde overtuiging dat eigendomsverwerving voor hen een financieel onhaalbare kaart is. Nochtans zouden zij met een sociaal krediet van bijv. het Vlaams Woningfonds perfect in staat zijn om een eigen woning te verwerven.

Breid het systeem van de huursubsidie uit

Op deze manier kan men de woonbehoeftige rechtstreeks ondersteunen en niet via het aanbod van de gekende instanties (huisvestingsmaatschappijen). Aldus kunnen zij zich richten op de private huurmarkt waardoor daar een grotere vraag ontstaat en dus nieuwe investeringen zullen gegenereerd worden. Bovendien is de overheidskost voor huurpremie een pak lager dan de exploitatiekost voor een sociale huurwoning (Cijfers Itinera, en exclusief de restwaarde van de woning).

Renovatie

Bijna 50 procent van de 141.588 woon­eenheden van het woningenbestand vertoont een of meer gebreken en heeft dus een hoge renovatienood. Het gaat om bijna 68.000 woningen die moeten worden aangepakt. Dit zijn cijfers die onmogelijk te negeren zijn.

Het zou een goede zaak zijn de woningen met de meeste kosten via renovatieleningen te laten verkopen aan de inwoners. Als een nieuwe woning 167000 euro mag kosten, dan zouden 17172 woningen kunnen verkocht worden aan 92000 euro en zouden 6880 woningen kunnen verkocht worden aan 77OOO euro. De koop kan verbonden worden aan werk en een goedkope lening en stipte betaling van de vroegere huur. Bovendien zou het goed zijn dat de renovaties door de mensen zelf kunnen worden gedaan. Dit is goedkoper voor de bewoner en zeker voor de overheid (openbare aanbesteding).

Samenhuizen

“Samenhuizen” is een groeiende trend in steden en zelfs gemeenten. Verschillende vormen van ‘samenhuizen’ moeten onderzocht en gestimuleerd worden, ook bij sociale woningen. In de sociale huisvesting moet meer aandacht gaan naar specifieke zorgwoningen voor ouderen. Men dient tevens rekening te houden met co-ouderschap in de sociale huisvesting maar ook in de sociale leningssector. Als men samenwoont, vermindert het vervangingsinkomen van de samenwonende.

Nieuw Financieringssysteem

De financiering en de regelgeving van het woonbeleid moet transparanter worden georganiseerd. De huidige financieringssystemen moeten onder de loep worden genomen en bijgestuurd, waar ze de praktijk ten goede kunnen komen. Er wordt ingezet op coherente, kwaliteitsvolle en transparante regelgeving, wat moet leiden tot minder administratieve lasten, administratieve vereenvoudiging en een grotere efficiëntie.

Nieuwe Woonsurvey

De laatste grondige Woonsurvey dateert van 2005. Dit betekent dat vele cijfers over huisvesting alles behalve accuraat zijn. Daarom dient de Vlaamse Regering sneller werk te maken van een vernieuwde Woonsurvey die de nodige informatie verschaft.

Domiciliefraude beter aanpakken

Het aanpakken van domiciliefraude in sociale huisvesting verloopt momenteel zeer moeizaam. Dit moet beter.

Aanbod sociale huisvesting verruimen via de privésector

Investeerders moeten de mogelijkheid krijgen om conform het sociale huurbesluit, woningen als sociale huurwoningen te verhuren. De huur wordt dan enerzijds betaald door de sociale huurder en anderzijds legt de overheid een stuk bij.  Dit kan bovendien de werkingskosten van sociale huursystemen aanzienlijk doen dalen gezien de vrije concurrentie en efficiëntiewinsten. Daar waar de sociale verhuurders vandaag hun middelen putten uit NSF2 kan een parallel systeem opgezet worden.

Leegstand wegwerken tot een absoluut minimum

Langdure leegstand van sociale woningen blijkt reeds langere tijd een probleem. Bijkomend heeft men momenteel een gebrek aan cijfers. De leegstand moet gedetailleerd in kaart worden gebracht en aangepakt. Op de private markt is 3 % leegstand normaal.

Leningen Vlaams Woningfonds ook voor alleenstaanden

De leningen met gunstige tarieven van het Vlaams Woningfonds moeten ook kunnen voor alleenstaanden. We merken immers dat 44% van de kandidaat-huurders alleenstaanden zijn. Als alleenstaanden een bescheiden woning in eigendom kunnen verwerven, kan heel wat sociale woningnood worden tegengegaan.

Kwaliteitsnormen sociale huisvesting gelijk trekken

Er zijn aanzienlijke verschillen in de kwaliteit van sociale huurwoningen. Bij sociale verhuurkantoren zijn andere normen van toepassing. Alle sociale huurwoningen zouden op lange termijn een conformiteitsattest of een gelijkaardig E-peil moeten hebben. Er moet ook een gemeenschappelijk kader komen voor kwaliteitscontrole.