Wonen in de stad

30 okt

De stad is het centrum van vooruitgang en uitvindingen. Iets aantrekkelijks. Wie gaat wonen in de stad? Moeten we dit aanmoedigen? Zijn er grenzen aan groei?  Vaak stelt men dat wonen in de stad duur is en daarom veel jonge mensen de stad verlaten.  Het is natuurlijk iets genuanceerder dan dat. Het is een feit dat elke beleidsmaker graag jonge mensen in zijn stad wil die gaan werken omdat zij zorgen dat via de personenbelasting de stadsfinanciën ook in evenwicht blijven. Als gewezen schepen van ruimtelijke ordening en wonen en als Vlaams Parlementslid volg ik het wonen en de trends op.  Er is een groot verschil tussen wat stedenbouwkundigen en universiteiten bepleitten en wat in de praktijk op het veld gebeurt. Utopia wordt beschreven in boeken. De vraag is hoe we op een realistische wijze progressie kunnen maken naar duurzame, kwalitatieve steden om te wonen.  Wat is een liberaal woonbeleid in de stad? Komen liberalen dan zichzelf niet tegen? Mercedes schreef samen met 12 auteurs waaronder Bart Somers het boek “Steden maken het verschil”. Verder leest u de weergave van de tekst.

In 2050 zullen 75 % van de mensen in steden wonen. Vandaag wonen er in Vlaanderen 25 % van de mensen in de centrumsteden. De stad kent uitdagingen inzake demografie en duurzaamheid.

De stad is ideaal om te wonen als je overal dicht bij wil zijn. Bij de school, de ontspanningsmogelijkheden, … maar ook als je werkt in die stad en niet in de file wil staan. Steden groeien aan als er veel te beleven valt en als er werk is. Maar er is meer. De stad zal maar aantrekkelijk blijven als ze ook open ruimte telt en leefbaar blijft.  Wegen vermoorden vaak de stad, net als grote infrastructuur.  Beleidsmakers van steden moeten volgens mij inzetten op de groene en blauwe dooradering van de stad.  Water in de stad is zeer belangrijk (wonen aan het water, ontspannen aan het water, ….) alsook groene boulevards, parken, bossen en open ruimte.

De stad moet ook zijn rustpunten kennen.  Plaatsen waar jonge gezinnen kunnen picknicken en waar gepensioneerden op hun gemak kunnen wandelen, petanquen en zitten. Als liberaal ben ik ervan overtuigd dat wonen niet alleen de privatieve plek is maar ook de plek waar je leeft (omgeving). Daarom ben ik voorstander om als liberaal de woning te laten bouwen conform de wensen van de bouwer uiteraard binnen de beoordeling van een goede ruimtelijke ordening.  De overheid moet niet zelf bouwen, laat staan collectief bouwen.  De overheid moet net instaan voor alles rond de woning. Een school, voorzieningen om te winkelen, zorg, groen, …. De overheid heeft de opdracht om de mensen te laten wonen in een kwalitatieve omgeving.  De overheid moet een strategie uitzetten en alles aftoetsen aan die strategische plannen.

Ik ben dan ook voorstander om te investeren in collectief groen, aankoop van bossen, aanleg van parken, …. De open ruimte is net de ruimte waar iedereen recht op heeft en die voor iedereen gelijk is.  The public space is the equalizing factor. Toegang tot groen is de opstap tot inclusie nu en in de toekomst.

Als overheid moet je immers proberen om voor iedereen in dezelfde omstandigheden hetzelfde te willen doen. Dit wordt vaak vergeten. Vele steden hebben een stadsontwikkelingsbedrijf opgericht. Dit zijn volgens mij overbodige vehikels. Een goede administratie van planners en urbanisten en een stadsbestuur met visie moet volstaan. Ik ben grote voorstander dat de overheid zich beperkt tot de regierol maar wel duidelijk stelt waar ze naar toe wil.

Ik ben evenmin voorstander van sociale huisvestingsmaatschappijen die woningen en appartementen bouwen en die dan verkopen  aan een goedkopere prijs. Klinkt goed in de pers, maar dit is in wezen fundamenteel oneerlijk. Stel dat je op jaarbasis in een stad als Brugge 2,5 miljoen euro wil besteden aan betaalbaar wonen. Sommige stadsbesturen verkopen hun eigen grond goedkoop aan bepaalde jongeren die bovenaan op een wachtlijst staan, of ze bouwen zelf vijftig woningen die ze verkopen aan 200 000 euro in plaats van 250 000 euro. Anderen geven hun schaarse grond in erfpacht.  De stad heeft dan dat jaar 50 mensen een prijsvermindering gegeven op een woning van 50 000 euro (2,5 miljoen euro). Vijftig gelukkigen maar er zijn 2 500 mensen in dezelfde omstandigheden. 2 450 hebben dit voordeel niet gekregen. Ik vind dat fundamenteel onjuist. Als stad en als Vlaamse overheid heb je de plicht om hetzelfde te doen voor iedereen in dezelfde omstandigheden.

Als liberaal pleit ik voor een gelijke behandeling. Betaalbaar wonen betekent bijvoorbeeld voorzien in betaalbare kinderopvang voor iedereen, goedkoop parkeren ondergronds, collectieve tuinen onderhouden door de stad die voor iedereen toegankelijk zijn. De stad kan ook investeren in pontons in het water waar men kan lezen of zonnen… Deze opdracht, de investering in een kwalitatief en groen openbaar domein, is een liberale gedachte omdat het openbaar domein net voor iedereen toegankelijk is en niet alleen voor de happy few.

Als liberaal ben ik tegen de bouw van sociale woningen zoals dat vandaag gebeurt. Waarom moet er door de overheid collectief worden gebouwd? Dit systeem is zeer inefficiënt en op termijn onbetaalbaar. Er worden nieuwe huizen gebouwd voor mensen met de zwakste inkomens. Bovendien worden die woningen levenslang toegekend zonder dat er rotatie mogelijk is. Het resultaat is dat er 92 000 mensen op de wachtlijst staan en dat er jaarlijks 2 500 woningen worden bijgebouwd. Druppels op een hete plaat. Waarom niet rechtvaardiger? Men sluit de ogen voor de wachtenden in dezelfde omstandigheden. Stop de bouw van nieuwe sociale woningen. De wegen moeten worden aangelegd (duur) en een project duurt gemiddeld zes jaar (traag vooruit).  Beter is een tijdelijke huursubsidie in te voeren voor zij die het nodig hebben. Iedereen gelijk behandelen. Nu kan een vrouw die gescheiden is en haar onderhoudsgeld niet krijgt en werkloos is bij niemand terecht en moet ze dubbel zoveel huur betalen dan iemand die in een sociale woning woont… De gefailleerde kan niet geholpen worden. De man met vier kinderen en laag inkomen staat gemiddeld 970 dagen op de wachtlijst.

Ik ben geen voorstander van de wijze waarop sociale woningen vandaag worden toegewezen. Ook de bouwstijl is vaak ondermaats. Een ruimtelijke ordening is vaak met twee maten en twee gewichten. In de sociale woonwijk moet men niet ondergronds parkeren en is er een mindere strenge parkeernorm. Waarom bouwt men altijd in die schrale  hedendaagse architectuur? Waarom niet een nieuwe tuinwijk voor de zwakkeren realiseren? Waarom niet eens een sociale woonwijk in pastoriestijl? De middenklasse mag zo bouwen, maar wie een zwak inkomen heeft moet in moderne koele blokken wonen? Het collectief bouwen is meestal een nivellering naar beneden. Laat creativiteit van het individu toe. Op zijn kavel, in zijn huis, in zijn woonkamer, in zijn tuin… Individualiteit leidt altijd tot diversiteit en karaktervorming. Collectiviteit gaat vaker samen met banaliteit.

Het  systeem van de categorisering en diens beleid van ‘centrumsteden’ is achterhaald.  Weinig  centrumsteden zijn even groot qua inwoners. Allen verschillen in ontwikkeling. Wat met de steden die net geen ‘centrumstad’ zijn?

Binden sociaal objectief: behoeften in plaats van procenten

Ik ben persoonlijk voorstander om de bepalingen omtrent sociale woningen in het grond- en pandendecreet volledig af te schaffen. In Brasschaat zijn er misschien 20 procent huurders en 80 procent eigenaars en toch moeten er 9 procent sociale woningen zijn?  In Antwerpen zijn er 50 % huurders en moeten er ook maar 9 procent sociale woningen zijn? Is het niet beter het beleid en de middelen af te stemmen op de behoefte en wachtlijsten in plaats van procenten?

Het Grondwettelijk Hof oordeelde zeer recent dat deze bepaling in strijd is met de grondwet. De minister mag niet de fout maken om alsnog een wettelijk aanvaardbaar alternatief te vinden.  Ik ben nooit voorstander geweest van de dwingende bepalingen inzake sociaal wonen in het Grond – en Pandendecreet. Deze eis van de socialisten zorgde dat tal van bouwprojecten en verkavelingen veel vertraging opliepen. Bovendien is de sociale mix verplicht vanaf 10 woningen en vanaf 49 appartementen. Dit betekent dat de kostprijs voor de sociale kavels (2 op 10) volledig verhaald werden op de acht andere bescheiden of betaalbare woningen die ernaast liggen. Dit is ten nadele van vele anderen die het ook soms moeilijk hebben maar die toevallig geen sociale woning toegewezen kregen.

We moeten af van een aanbodgericht beleid die sociale huisvestingsmaatschappijen bevoordeelt en staatssteun toekent. We moeten een woonbeleid uittekenen die een dynamische markt bewerkstelligt. Dit om elke actor de mogelijkheid te geven om betaalbare woningen te realiseren. Dit zal vele mensen die een woning willen kopen ten goede komen.”

 

Bovendien is de stad of de gemeente op zich ook een zeer eigenaardig meetinstrument voor het woonbeleid. Het woonbeleid zou op grotere schaal moeten benaderd worden. Ik ben voorstander van regionale woonmarkten (stadsregio’s). Nu telt Antwerpen bijna 500 000 inwoners en Gent ongeveer de helft en Brugge een vierde. Brugge verliest het meest jonge gezinnen, maar ze huisvesten zich allemaal in de nabij gelegen gemeenten omdat in het buitengebied 15 woningen per hectare mogen gebouwd worden en in de stad 25 woningen per hectare (kavels van max 300 m²). Jonge mensen vestigen zich ook daar waar er een goede ontsluiting is naar de autostrade. Bovendien zijn er in de rand ook minder wachtlijsten voor scholen en kinderopvang.

Afschaffen sociale koopwoningen

Jaarlijks worden er 500 sociale koopwoningen gebouwd en verkocht, terwijl 10 000’en mensen in aanmerking komen. Deze sociale koper wint de sociale lotto want hij is de uitverkorene die minder registratierecht en BTW betaalt op de nieuwbouwwoning. De overheid moet elke persoon in dezelfde omstandigheden, hetzelfde behandelen. Vandaar is het aangewezen om het verlaagd registratierecht van 1,5 procent in te voeren voor iedereen die onder de voorwaarden valt voor een sociale koopwoning.

De overheid kan beter mensen stimuleren om een sociale lening aan te gaan zodat mensen stimulansen krijgen richting eigendomsverwerving. Dit systeem is wél toegankelijk voor iedereen die in dezelfde omstandigheden verkeerd en aan dezelfde voorwaarden voldoet.

Grote of kleine woningen?

Onder andere door bevolkingsgroei en gezinsverdunning  is er nood aan extra woongelegenheden. In het bijzonder de nood aan kleine woningen zal het komend decennium nog groeien zeggen veel stedenbouwkundigen. Toch denk ik niet dat de nood aan grotere woningen zal afnemen. In Vlaanderen wonen we groot. Gemiddeld wonen we op 104m². Volgens mij is het nog steeds de wens van de Vlaming om ruim te wonen, als hij dit budgettair kan.

Er is ook vraag naar betaalbare woningen op de huur- en koopmarkt. Niet alleen voor jonge gezinnen maar ook voor gescheiden vaders en moeders met kinderen.  Werk en levenswijze zijn niet meer statisch. Er is steeds meer mobiliteit in het werk maar ook relaties wijzigen vaak. De behoefte aan kleinere ruimtes is vaak tijdelijk (als men alleen is) maar worden vaak te klein voor samengestelde gezinnen.

Er zal dus altijd behoefte zijn aan grote woningen. We kunnen wel stimuleren dat grotere woningen worden gedeeld met roommates.  Een huis heeft een lege kamer, die gemakkelijk kan verhuurd worden aan iemand die werkt of studeert. Ook AirBnB speelt in op deze behoefte voor het toerisme. Ook in het woonbeleid moeten we creatiever durven omgaan met de reeds bestaande ruimte.

Thans is alles nog geënt op de eengezinswoning. De woning die wordt behuisd door 1 gezin. Wat is een gezin vandaag? Twee vrouwen of twee mannen, een wedersamengesteld gezin,… De vele BPA’s in Vlaanderen voorzien de eengezinswoning en beschermen die. Ik pleit voor een afschaffing van de formele definitie van eengezinswoning.  Waarom bepalen we gewoon niet de ruimte per persoon en ben je vrij te wonen bij wie je wil?

Inbreiding als antwoord op demografie

We kunnen niet oneindig blijven bijbouwen. We moeten slim omgaan met de ruimte. Ik pleit voor inbreidingsprojecten, wonen langs het water, hoogbouw waar dit kan,…
Heel wat steden kampen met demografische druk.  Er zijn tal van mogelijkheden om de groeiende steden met de beperkte ruimte toch te laten slagen. Kantoren in de stad staan leeg.  Oude industriële sites hebben vaak geen industriële toekomst en kerken en een aantal oudere overheidsgebouwen liggen in woongebied.  De helft van de tijd staan scholen leeg. Initiatieven om deze ruimtes slimmer te hanteren moeten kansen krijgen van onderwijsinstellingen en de stad. Langs het water is er minder weerstand in ruimtelijke en sociale zin.  In Stockhölm bouwde men een ecologische wijk –Hammarby Sjöstadt – rond een jachthaven. Meer dan 25 000 mensen leven er in energiezuinige stadsappartementen en woningen die gemiddeld genomen minder dan de helft energie verbruiken dan woningen elders in het land.

Er zijn grenzen aan de groei. De rand gaat soms gedrukt onder de groei van de stad. De keuze om uit te zwermen is een gevolg van vaak te dens wonen in de stad. Mensen willen open ruimte en ademen. Ik ben ook voorstander van voortuinen (kwalitatieve straat), brede straten (hoogte van de gevel), autodelen, elektrische fietsen… Net zoals het veel aangenamer wonen is daar waar de fietser en de voetganger centraal staan.

De parkeernormen moeten we ook herdenken. In de stad wordt vaak 1.33 of 1.5 of 2 parkeerplaatsen per wooneenheid gehanteerd. Zo trek je auto’s aan. De kunst is bij nieuwe ontwikkelingen ondergronds parkeerplaatsen te voorzien en mensen aan te trekken zonder wagens. Uiteraard moet je dan goed ontsloten zijn met het openbaar vervoer.

Minimum oppervlaktes en mix

De stad telt vaak meer mensen met een laag inkomen. Ze hebben geen wagen en in de stad is er meer openbaar vervoer en hebben ze alles dichtbij. In de stad woont men vaak ook kleiner waardoor de huurprijzen lager zijn.

De stad moet erover waken dat huizen niet oneindig worden opgesplitst in kleine studio’s of kamers. Indien hele wijken zo worden ontwikkeld dan krijg je een waardevermindering in de buurt. Sociale mix kan je bewerkstelligen door via gemeentelijke verordeningen opsplitsen te beperken, minimale oppervlaktes te garanderen en bij nieuwbouw meteen mix van oppervlaktes te voorzien.

In Antwerpen zijn er de laatste 10 jaar ongeveer 50 000 mensen bijgekomen. Toch is er maar 3% bijgebouwd. In Antwerpen zijn er veel panden opgesplitst maar recent werd ook daar de verordening aangepast.  Ook in Leuven, Antwerpen, Gent, Brugge zijn er criteria.

Als je veel kleine wooneenheden realiseert, zal je ook veel mensen in je stad hebben met een laag inkomen, die een lage huur kunnen betalen.

 

Wonen anders belasten: over registratierechten en onroerende voorheffing

Het Kadastraal Inkomen (KI) voor een woning in de  stad is vaak hoger dan in het buitengebied. Nochtans zijn de woningen in het buitengebied vaak groter. Het zou een horizontale rechtvaardigheid bewerkstelligen mocht men de registratierechten niet langer koppelen aan het KI maar aan de verkoopprijs. Nu krijg je enkel verlaagd tarief als je KI lager is dan 750 euro. Bij een nieuwbouw of inbreidingsproject is het KI altijd hoger. Je wordt dus gestraft bij de aankoop van je woning en nadien bij de onroerende voorheffing.
Voor de enige woning kan men voor de eerste schijf van 200 000 euro 1,5 procent registratierechten heffen zoals nu het geval is bij een sociale woning.  Voor het bedrag tussen 200.000 en 300.000 euro zou ik 5% registratie heffen. Alles boven 300 000 euro wordt aan 10% belast.  Om de huurmarkt evenredig te stimuleren zou ik 5% registratie heffen op een tweede of derde woning, voor bedragen onder de 300 000 euro. Voor alles wat daarboven ligt wordt dan in deze casus 10% registratierechten betaald.

Voor jonge koppels die hun enige woning aankopen moeten we toelaten dat men de betaling van de registratierechten spreidt over maximum 10 jaar. Dit zorgt voor een lagere initiële kost bij de aankoop van de woning zodat meer middelen vrijkomen om een woning in de stad te verwerven.

Ik ben geen voorstander van de onroerende voorheffing. Dat is een echte vermogensbelasting. 42% van de mensen wordt zelfs belast op een woning die ze nog aan het afbetalen zijn. Dus je wordt belast op iets dat je probeert te verwerven en waar je nog voor afbetaalt.

Jonge woonwens stimuleren:  Woonbonus en Love Money

Prijsdalingen betekenen een collectieve verarming voor de 76% eigenaars. Als we kijken naar de woningprijs per m² in de Eurozone, scoort België goed. De prijs is redelijk laag. België scoort dan weer hoog op vlak van kwaliteit van de woningen. En de Belgische inkomens zijn bij de hoogste. Er  is dus geen redenen om negatief te doen over de vastgoedmarkt. De stad moet daarentegen een proactief huisvestingsbeleid voeren met antwoorden op groei, milieuvriendelijkheid, prijs (vraag en aanbod), mobiliteit, energie, type van woningen en grondreserves. Nieuwbouw moet zich focussen op energiezuinige stadsappartementen.  Er is nood aan een vraaggericht woonbeleid waarbij elke doelgroep kan worden bediend.

De jonge tweeverdieners brengen bovendien op aan de stadsfinanciën. Andere groepen kosten aan de gemeente of de stad om dat zij allerlei hulp nodig hebben. De rand focust op grotere percelen net om de jonge gezinnen aan te trekken.  De stad kan niet altijd concurreren want ze heeft die ruimte niet.

In 2014 komt de bevoegdheid van de woonbonus over naar de regio’s.  Momenteel kan je gedurende 20 jaar  2260 euro aftrekken aan marginaal tarief. We moeten het verwerven van een woning blijven stimuleren. Dit zorgt voor sociale mobiliteit.

Een woonbonus voor zowel nieuwbouw als renovatie is wenselijk. De nood aan extra woningen is heel erg duidelijk.  Nieuwbouw ontmoedigen, door exclusief renovatie aan te moedigen, zou betekenen dat er extra druk komt op het bestaande aanbod, met forse prijsstijgingen. Een logisch gevolg van vraag en aanbod. Op dit moment wordt renovatie gestimuleerd met een tot 6 procent verlaagde BTW. De denktank Itinera Institute waarschuwde al voor het onevenwichtig voordeel van renovatie tegenover nieuwbouw. Nieuwbouw brengt ook de overheid een pak meer op, want het brengt een hogere economische activiteit mee. Het stilvallen van de bouwsector kan bijzonder hoge kosten veroorzaken, zoals dat in Nederland het geval was de voorbije jaren.

Onze huurmarkt kampt met talrijke uitdagingen en heeft stimulansen nodig. De realisatie van sociale huurwoningen kost handenvol geld en de wachtlijsten blijven groot. We moeten de private huurmarkt ondersteunen. Nieuwe woningen moeten energiebewust zijn en een ruim aanbod van nieuwe woningen garandeert meer woonkwaliteit. Daarom willen we een soort woonbonus of stimuleringsregeling voor verhuurders. Als je bijvoorbeeld voor negen jaar verhuurt aan de doelgroep van mensen die in aanmerking komen voor een sociale woning, heb je recht op die woonbonus. Die woonbonus voor nieuwbouw is tevens een sterke stimulans voor een sociale mix. Nu al vangen private verhuurders 130.000 mensen op die vandaag recht hebben op een sociale woning. Nochtans kunnen zij niet rekenen op voordelen waarop de sociale huisvestingsmaatschappijen wel recht hebben, zoals 1,5 procent registratierechten en 6 procent BTW. Dat systeem moet worden herzien.

Heel wat mensen van de babyboomgeneratie hebben financiële mogelijkheden. Om dit slapend kapitaal te activeren kunnen we de ouders motiveren om hun kinderen financieel ter hulp te schieten bij de aankoop van een woning. Ouders moeten tot 50 000 euro fiscaal kunnen aftrekken indien ze love money ter beschikking stellen aan hun kinderen (10 jaar) aan 45% (zoals bij normale giften). Dit spreiden we over 10 jaar.

 

Waardevermindering collectiviseren

Inwoners investeren zelf ook in collectieve meerwaarde via belastingen maar ook via private initiatieven. Het vondelpark in Amsterdam is daar een voorbeeld van. Een kwalitatieve buitenruimte maakt het aantrekkelijk om er te wonen.

Een waardevermindering voor je eigendom is echter geen argument als je beroep aantekent bij de Raad voor Vergunningenbetwistingen bij nieuwe plannen in je buurt. Indien financiële argumenten ook in aanmerking zouden worden genomen zou dit ook de draagkracht van deze initiatieven kunnen vergroten.

Als er naast je woning een opvangtehuis komt voor mensen met een drugsverslaving dan kan deze ferm in waarde dalen. Het is normaal dat mensen zich verzetten tegen dergelijke evoluties en andere redenen zoeken dan de waardevermindering om dit tegen te gaan. Indien deze waardevermindering vergoed zou kunnen worden omdat de nood in de samenleving dit vereist dan zou je meer draagkracht krijgen bij te realiseren projecten.  De last van een nood in een samenleving wordt vaak door directe buren gedragen en niet gesolidariseerd.

Wie een herenwoning koopt in de stad en naast zijn woning een fuifzaal krijgt, heeft met dezelfde lasten te maken.  De stad heeft een fuifzaal nodig maar de overlast wordt gedragen door 1 persoon en dus geprivatiseerd. Dit is de reden dat er veel processen zijn.

 

Pleidooi voor de spontane stad

De stad moet verrassend zijn. Men moet kunnen inspelen op spontane noden. Zo ontstaan in steden ook pop-up stores of restaurants. De stad is de broedplaats voor verandering. De stad is best niet te voorspelbaar want ze wordt anders nogal saai. Het onvoorspelbare maakt de stad een leuke plaats om te wonen. Je thuis voelen in de eindeloze stad…

In een spontane stad laat je flexibiliteit en creativiteit toe. In plaats van BPA’s en masterplannen ben ik voorstander van strategieën. Geen statische plannen maar plannen die dynamiek toelaten. Ik ben voorstander van spontane initiatieven in plaats van PPS formules. Londen heeft een traditie van private investeringen. Hier willen onze Vlaamse steden allemaal stadsontwikkelingsbedrijven oprichten. Vaak zijn het financiële vehikels om de stad extra te laten spijzen. Dit is een verkeerde keuze. Veel wat we mooi vinden is uit privaat initiatief ontstaan. Een slimme investeerder investeert ook in de publieke ruimte om hun investering op termijn de waarde van het gebied opkrikt. Nu wordt de private initiatiefnemer te vaak als een aasgier bekeken. Initiatief moet net toegejuicht en gestimuleerd worden.  Een slimme regie door de overheid moet volstaan.

Stimuleer kleinschalige privé-initiatieven. Het is minder riskant om te investeren in je buurt, als je die goed kent, dan te beleggen in financiële producten die je niet begrijpt.

 

Stadsvernieuwingszones

Om buurten aantrekkelijker te maken voor private investeerders kan het bestuur bewust investeren en projecten realiseren. Door deze gentrificatie kan het stadsdeel op sociaal, cultureel en economisch gebied groeien.  Een opwaardering van wijken kan sociale mix bevorderen en komt het stadsbeeld ten goede.

De stad kan stadsvernieuwingszones afbakenen op plaatsen die echte stadskankers zijn. Door de hogere reconversiekost is het voor investeerders vaak niet aantrekkelijk om er contextgebonden projecten te realiseren.  Om dergelijke stadsvernieuwing aan te moedigen moet in die stadsvernieuwingszones zes procent BTW gelden in plaats van 21 procent.

Groene en duurzame steden

Als stad is het beter om bruggen af te breken en deze te ondertunnelen. Op die plaatsen parken aanleggen maakt een stad mooi en leefbaar. In Londen legt men vele fietspaden aan. De elektrische fiets is ook een oplossing voor hij die wat verder moet of in niet zo’n goede conditie verkeerd. Een leefbare stad is een stad waar wagens niet verbannen worden, maar de fietsers worden aangemoedigd. De stad moet zo worden ingericht dat het zich leent voor voetgangers en fietsers.

De Deense stad Sønderborg (77.000 inwoners) streeft ernaar om tegen 2029 CO2-neutraal te worden. ‘ProjectZero’ richt zich op vijf belangrijke domeinen: de renovatie van gebouwen, de installatie van warmtepompen en een groene stadsverwarming, on-shore en off-shore windenergie, biogasinstallaties en een smart grid-systeem. Aan de hand van benchmarking, een specifiek stadsplan en duurzame woon- en transportconcepten wil men duurzaam gedrag van inwoners en ondernemingen  stimuleren. De stad heeft momenteel 100 “zerofamilies” aangesteld om het goede voorbeeld te geven. Zij hebben op 1 jaar tijd hun elektriciteitsverbruik al verminderd met 30% en hun waterverbruik met 50%.

Het stadsbestuur is naast initiator ook rolmodel. De stedelijke diensten veroorzaken 5% van de totale CO2-uitstoot. De stad heeft een budget uitgetrokken om de 210 stadsgebouwen energie-efficiënt te maken. De stad onderwerpt elk gebouw aan een schatting  van de bespaarde energie en CO2-uitstoot en de daarmee samenhangende kosten en besparingen. Als de stad investeringen binnen de 10 – 20 jaar kan terugwinnen, renoveert zij de gebouwen. Alle 7700 werknemers kregen een klimaattraining.  ProjectZero is opgestart met een kapitaal van 2,7 miljoen euro, afkomstig van een publiek-private samenwerking zonder de steun van Europese subsidies. Voldoende private partners overtuigen is één van de grootste uitdagingen om een gelijkaardig project te doen slagen.

De stedelijke context is een Europese context. Sedert 2010 wordt de prijs ‘Groene hoofdstad van Europa’ uitgereikt. Stockholm was de eerste stad die de prijs in ontvangst mocht nemen, gevolgd door Hamburg in 2011 en Vitoria-Gasteiz (Spanje) in 2012. Nantes draagt de titel dit jaar en zal hem in 2014 overdragen aan Kopenhagen. Brussel was kandidaat voor 2015 maar moest in Bristol zijn meerdere erkennen. De jury evalueert het engagement van deze steden met betrekking tot nog niet voltooide ecologische verbeteringen. Alsook hun ambitie ten aanzien van toekomstige doelstellingen, hun communicatiebeleid en de mate waarin zij als rolmodel kunnen fungeren en beste praktijken in andere Europese steden kunnen bevorderen. Het positieve imago van de winnende stad kan een inspiratiebron zijn voor andere steden. Het bezorgt de winnaar meer bekendheid en maakt de stad aantrekkelijker voor mensen die ze willen bezoeken of er willen werken of wonen. Ook de Vlaamse steden moeten deze ambitie koesteren.

Wereldwijd worden groene daken aangelegd omwille van  de vele voordelen: de verlengde levensduur van het dak, de isolerende waarde, het rustgevende aspect, beter waterbeheer en de diversiteit. In Tokyo kweekt men aardappelen op groene daken. Op het dak van de City Hall van Chicago ligt een prachtige stadstuin. In Toronto geeft men 75 dollar premie per m² gerealiseerd groen dak. In Brugge, Gent, Antwerpen en andere centrumsteden krijg je tot 31 euro premie per m² gerealiseerd groen dak. De Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV) in Brussel bepaalt dat ontoegankelijke platte daken met een oppervlakte van meer dan 100m², als groene daken moeten worden ingericht (Titel 1, artikel 13). Groendaken zijn niet meer weg te denken uit stadsontwikkeling.

 

Verkavelen van villa- en woonparken

De herbestemming van villaparken is iets wat goed klinkt, maar niet uit te voeren is. Wie een villa koopt in een woonpark, wil niet dat zijn buur zijn kavel opsplitst in kleinere percelen of urban villa’s. Opnieuw gaat het om waardevermindering. Men wil vaak tussen gelijkgezinden wonen. De dokter/architect die bijvoorbeeld een woning kocht voor 700 000 euro wil niet dat de wijk aan waarde verliest en daardoor ook zijn woning. Begrijpelijk als die woning nog moet worden afbetaald. Wie gaat graag werken voor een waardevermindering?

Wie levenslang voor zijn huis heeft gewerkt, wil vaak in de woning blijven. Vraag is of we ouderen moeten stimuleren om kleiner en compacter te gaan wonen? Als liberaal vind ik van niet. Wie oud is mag in een te grote woning blijven als hij dit wil en kan. Geluk van de mens is even belangrijk als een optimalisatie van de bestaande ruimte. De ruimte is onderbenut maar toch onbetaalbaar voor het grote, jonge gezin.

De kangoeroewoning is vaak geen succes

Naast sociale mix wordt vaak het wonen met verschillende generaties als ideaal voorgesteld.  De jonge mensen gaan werken en de ouderen passen intussen op de kinderen. In appartementsgebouwen is het alvast geen succes. Er is een andere dynamiek. De ouderen hebben tijd en willen vaak rust. De jongere kinderen maken veel lawaai en de ouderen komen vragen of het wat stiller kan zijn. Het is niet altijd zo, maar het gebeurt te veel.

Bij de individuele woning een kangoeroewoning bouwen is ook geen groot succes. Waarom?  Het gezin leeft gejaagd en komt ’s avonds thuis met veel stress. De oudere wacht al heel de dag tot ze iemand ziet, maar er is geen tijd in het stressmoment van koken en vermoeide kinderen. Ik denk dat ouderen vaak eenzamer zijn in een kangoeroewoning dan in een serviceflat of assistentiewoning.

Ouderen onder elkaar kunnen eventueel schaken of gezelschapsspelen, petanque spelen samen de tuin onderhouden, wandelen met dieren, …

Een toenemende behoefte om te wonen met gelijkgestemden

Gelijkgestemden kunnen worden omschreven als mensen met een zelfde activiteiten- en waardepatroon. Dit doet zich ook voor bij de trend co-housing. Bij co-housing wordt dit aanvaard omdat het meestal om een duurzaam project gaat met gemeenschappelijke ruimtes. Als men dit op een individuele basis bepleit, lijkt alsof men asociaal is. Toch is de mens de maat der dingen. Van overheidswege zaken opleggen, leidt vaak tot mislukte projecten. In Nederland bestaan er veel studies en casussen van. Gelijkgestemden in een woonblok zijn vaak gelukkig. Indien men zich niet thuis voelt of niet op zijn gemak (is iets wat niet wettelijk te regelen valt) verhuist men en staat er dikwijls een appartement leeg. Dit maakt dat er ook geen sociale cohesie is door het vele verloop.

Gelijkgestemden vertonen hetzelfde gedrag maar hebben niet per definitie dezelfde leeftijd, etniciteit of hetzelfde inkomen. Soms heeft het betrekking op geborgenheid of veiligheidsgevoel (private woondomeinen), delen van een hobby, etniciteit (Turkse wijk, …) of hebben eenzelfde levensovertuiging (collectief groen, wasplaats, duurzaamheid).

Mensen leven graag in een buurt waarin ze zich vertrouwd voelen. Ze willen niet perse sociale cohesie. De wereld is een dorp en de buur wordt niet noodzakelijk als vriend gekozen. De warme samenleving kan een buurt of wijk zijn, maar het individu kan ook warm zijn of sociaal bij anderen (niet uit de buurt of omgeving).

De opkomst van transnationaal wonen (permanent of tijdelijk in buitenland wonen) en huisdelen

In Vlaanderen heeft men de traditie niet vaak te verhuizen. Integendeel, vaak rijdt men liever in de file om toch zijn woning te kunnen behouden. Vandaag is er toch een beetje een kentering. Omwille van de steeds grotere files en het inboeten aan levenskwaliteit zoeken meer en meer mensen een woning dicht bij het werk. Sommige mensen hebben ook meerdere woningen. Dit komt door de toegenomen welvaart.  Tweede woningen kunnen alle vormen aannemen (stacaravans, villa’s bungalows, …). Wat met meervoudig burgerschap?  Verwacht de overheid de registratie van een hoofdverblijf of niet?

In de stad kan men op een intelligente manier nadenken over combinaties van wonen, werken, vermaak, mobiliteit en duurzaamheid. Wat met kinderopvang in leegstaande woningen?

Moeten we weldra dorpsvlucht verwachten in België? In andere landen bestaan er spookdorpen. Voorlopig lijkt dit in ons land goed mee te vallen. Maar wat met landelijke gebieden die verouderen en weinig jongeren kunnen aantrekken?


Wonen en dienstverlening

Het wonen is steeds meer vervlochten met andere functies. De woning is dus meer dan een plek om te eten en te slapen. Je kan er ook werken, zorg ontvangen,… Het mengen van functies is de sterkte van een buurt of wijk. Woonondersteunende functies zoals strijkcentrales, kinderopvang, etc. vormen een absolute meerwaarde voor gans de wijk.

Werken in de stad

De krant NRC Handelsblad is van een kantoorblok in de rand van Rotterdam naar een pand in het centrum van Amsterdam verhuist. Het is een voorbeeld van vernieuwing in een dichtbebouwde en historische context. Voor de redactie is het gebouw meer dan een plek om te werken. Er zijn een ‘grand café’, een boekhandel, plaatsen voor discussies,…

Sociale mix en integratie

Mensen die dezelfde waarden en zelfs taal delen wonen graag samen. De Turkse wijk in Gent,  Chinatown in Amsterdam, Londen en San Francisco, Little Italy in New York. De stad kampt met dillema’s.  Moeten we een sociale mix realiseren om integratie te doen slagen? Of kunnen we mensen toch de nodige vrijheid gunnen om zich met respect voor de rechtstaat en de medemens in een stadsdeel als homogene groep te vestigen? Werkgelegenheid en onderwijs spelen een cruciale rol in wat wij percipiëren als geslaagde integratie.  Ook daarin kan de stad een belangrijke rol spelen.


Kwaliteitsvolle huurwoningen voor mensen met een laag inkomen

In de stad is er nood aan kwalitatieve huurwoningen voor jongeren en mensen met een laag inkomen. Al jaren zijn er noodkreten vanuit de sector betreffende de moeilijke huurmarkt voor woningen. Er is te weinig kwalitatief en aangepast woonaanbod voor mensen die een huis wensen te huren. De huurmarkt mag allesbehalve enkel een sociale huurmarkt worden. Om de precaire huurmarkt te ondersteunen moet de overheid de aankoop van een tweede woning ondersteunen. Momenteel geldt bij de aankoop van een tweede woning een registratierecht van 10% zonder abattement. Een tweede woning is dus een pak duurder voor de fiscus dan de eerste. Dat betekent dat het voor mensen niet interessant is om te investeren in kwalitatieve huurwoningen. Daar moeten we verandering in brengen. Dit komt de terugdringing van leegstand en verkrotting ten goede.

Aan de vraagzijde kunnen we jongeren onder de dertig jaar die huren een premie geven in dezelfde ordegrootte van de woonbonus. Zo kan de huurder meer sparen en kan de verhuurder op een solvabele manier huur aanrekenen.