Wie een woning heeft en in Vlaanderen een nieuwe woning koopt, heeft recht op verlaagde registratierechten van drie procent.Dit op voorwaarde datmen de eerste woning binnen de twee jaar verkoopt.
Wie een woning heeft en in Vlaanderen een nieuwe woning koopt, heeft recht op verlaagde registratierechten van drie procent. Dit op voorwaarde dat men de eerste woning binnen de twee jaar verkoopt. Vóór 1 januari 2022 bedroeg de termijn van verkoop slechts één jaar. Omdat dit termijn ‘onredelijk kort’ was, bracht men dit naar twee jaar gebracht. Wanneer het gaat over de aankoop van een enige, eigen woning waarbij de koper zich verbindt tot ingrijpende energetische renovatie of tot sloop en heropbouw, of wanneer de enige eigen woning een beschermd monument is, verlengt men deze termijn tot drie jaar. Wie dus voor 1 januari 2022 zijn enige, eigen woning niet binnen het jaar verkocht kreeg, moest toch de volle pot aan registratierechten betalen.
Daarnaast dooft sinds 1 januari 2022 ook de meeneembaarheid van de registratiebelasting geleidelijk aan uit. Vanaf 1 januari 2024 schaft men deze volledig af. Zij die hun woning niet binnen het jaar verkocht kregen vóór januari 2022, moesten de volle pot aan registratierechten ophoesten én konden niet meer genieten van (volledige) meeneembaarheid.
Hierover stelde ik minister Diependaele een aantal parlementaire vragen.
(Het Laatste Nieuws*, Do. 19 Jan. 2023, Pagina 20)
De koopmarkt in het vastgoed mag dan afkoelen, de huurmarkt blijft verder verhitten. Vooral in de centrumsteden verdringen kandidaat-huurders mekaar. ”Daar zien we voor één en hetzelfde pand zelfs soms tot 80 kandidaat-huurders”, aldus expert Filip Dewaele van Dewaele Vastgoedgroep.
Sinds april is het aantal kandidaat-huurders merkelijk toegenomen, weet de huurexpert. ”Dat is ook het moment dat de verkoopvan vastgoed begon te vertragen, vanwege de oplopende rente die lenen duurder maakt.” Gemiddeld kreeg Dewaele voor een huurpand in Vlaanderen zestien aanvragen voor een bezoek — veelal van starters, alleenstaanden en gepensioneerden die kleiner willen gaan wonen, maar ook steeds meer tweeverdieners die de huurmarkt afspeuren — een derde meer dan ervoor. ”Voor één op de tien verhuurpanden waren er zelfs meer dan 30 bezoekaanvragen, met uitschieters boven de 80. We zien voor een huurwoning tegenwoordig tot zes keer meer gegadigden dan voor een koopwoning. Door de aantrekkende rente en de onzekere tijden verwachten we dat dat verschil alleen nog maar groter zal worden.”
Maar omdat niet alles absurd duurder moet worden: de stormloop op de Vlaamse huurmarkt vertaalt zich niet in even fel gestegen prijzen. De gemiddelde huurprijs voor een contract voor een woonhuis dat vorig jaar in Vlaanderen bij Dewaele werdafgesloten, bedraagt 887 euro per maand. ”Er kwam gemiddeld 16 euro bij de huurprijs bij, een stijging van ‘amper’ 1,8 procent tegenover een jaar eerder.” Ter vergelijking: wie vorig jaar een huis kocht, betaalde gemiddeld zo’n 8,2 procent meer. ”Huurappartementen werden gemiddeld 4,5 procent duurder tot 753 euro per maand. Dat is 32 euro meer dan in 2021.”
Weggesmeten geld
Huren is weggesmeten geld, wordt weleens gezegd. Immotheker-Finotheker berekende wat je zou kunnen kopen voor een bedrag dat gelijkstaat aan 25 jaar huren. ”Een maandelijkse leencapaciteit van 887 euro gedurende 25 jaar maakt dat je aan de huidige hypothecaire vaste rentevoet van 3,4% 180.000 zou kunnen lenen””, weet zaakvoerder John Romain. ”Samen met 37.000 euro aan gespaarde eigen middelen en na aftrek van alle kosten zou je een woning uit de hand kunnen kopen van…. 201.063 euro.”
“Rest ons nog te vragen wat je vandaag nog hebt voor 200.000 euro. Romain: ”Niks. Voor dat budget heb je een oud huis met EPC-label F en een pak kosten aan je broek. Zo’n huis binnen de vijf jaar duurzaam maken, zoals nu verplicht is in Vlaanderen, kost nog eens minimaal 50.000 tot 60.000 euro extra. Conclusie: veel kandidaat- kopers, vooral uit de lagere middenklasse, vallen uit de boot. Huren is weggesmeten geld, maar voor sommigen is het wel de enige mogelijke oplossing.”” Het gaat echter wel om een theoretische berekening. In de praktijk zal de huurprijs gedurende die 25 jaar worden geïndexeerd, terwijl de maandelijkse aflossingen aan de bank vast zijn. Dat pleit in het voordeel van kopen.
Ondanks een geldend moratorium tot 2028 op de verkoop van sociale woningen in Vlaanderen, zou sociale huisvestingsmaatschappij de Volkshaard in Gent een aantal van zijn sociale units verkocht hebben. De problematiek rond een té trage stijging van het sociale aanbod sleept echter al langer aan.
Zo’n 185.000 mensen wachten op een sociale woning. Er staan méér kandidaten op de wachtlijst dan er sociale huurwoningen zijn. Het sociaal woonbeleid moet dringend bijgestuurd worden en de private huurmarkt moet hier actiever betrokken worden.
De Vlaamse Regering is in gesprek met Stad Gent en Universiteit Gent om mobiele woonunits permanent te herbestemmen naar studentenhuisvesting. Ik vroeg de minister naar de stand van zaken rond dit overleg.
Gent realiseert een derde nooddorp in Vlaanderen voor Oekraïners op de vlucht van oorlog. Hiervoor besliste de Vlaamse Regering op 25 november mobiele woonunits in te zetten die nadien herbestemd kunnen worden. “Een duurzaam investeringsmodel gericht op maximale benutting”, zo stelt minister Diependaele als antwoord op mijn vraag.
Om ontheemde Oekraïners tijdelijk op te vangen, zal de VMSW de mobiele woonunits aankopen. Deze aanpak verschilt van de aanpak in andere nooddorpen waar de woonunits worden gehuurd. Na de opvang van ontheemde Oekraïners zullen woonunits dus worden verplaatst en aangewend worden in functie van lokale noden. In Gent zijn de gesprekken met de stakeholders reeds opgestart om lokale nood aan studentenhuisvesting vorm te geven.
De minister organiseerde reeds twee denkdagen om de problematiek met de stakeholders te bespreken. Daaruit vloeit een nieuwe focusgroep die deze maand samenkomt. Zij zullen concrete beleidsaanbevelingen doen.
De gemiddelde huurprijs voor een sociale woning is vandaag 334 euro per maand. Op de private markt is dat 800 euro. De 182.000 kandidaat-huurders op de wachtlijst voor een sociale woning voldoen echter aan dezelfde inkomensvoorwaarden als sociale huurders, maar zijn genoodzaakt zich op de private markt te begeven. Dit betekent dus een voordeel van ongeveer 500 euro per maand voor de 146.000 sociale huurders tegenover de 182.000 wachtenden.
Die discrepantie is té groot. Het geven van een voordeel aan 146.000 sociale huurders, maar niet aan 182.000 wachtende kandidaat-huurders, met dezelfde inkomensvoorwaarden, krijg je aan niemand uitgelegd. Ik pleit ervoor om zowel de wachtenden op een sociale woning als de sociale huurders op dezelfde manier te behandelen.
Een huurbonus zou bijvoorbeeld juister zijn. Daarenboven wordt werken hiermee gestimuleerd. De huurbonus laat mensen tijdelijk een deel van de huurprijs fiscaal aftrekken van hun belastingen. Dat motiveert om te werken. Huidig woonbeleid doet net het omgekeerde.
Bekijk hieronder mijn tussenkomst tijdens de commissie wonen in het Vlaams Parlement over het onvoldoende woonaanbod aan wooneenheden en studentenhuisvesting in Vlaanderen.
De OESO kwam eerder dit jaar haar rapport over de Vlaamse woonmarkt toelichten tijdens een hoorzitting in de commissie wonen van het Vlaams Parlement. Daaruit bleek dat het Vlaams woonaanbodonvoldoende groot is. Het innemen van nieuwe open ruimte wordt ook steeds moeilijker door de bouwshift. Er is echter een tekort aan alle types woningen, van studentenhuisvesting tot sociale woningen.
Inzetten op kernverdichting is een manier om deze problematiek aan te pakken. Al botst dit nog te vaak op weerstand door verhoogde mobiliteit of het belemmeren van open zicht door meer bouwlagen toe te voegen aan bestaande gebouwen.
Daarom pleit ik voor een Vlaams woonplan waarin per stad of gemeente de totale woonbehoefte duidelijk in kaart wordt gebracht. Vanuit Vlaanderen bepaalt men dan, samen met lokale en regionale actoren, het bouwritme.
Bekijk hieronder mijn tussenkomst tijdens de commissie wonen in het Vlaams Parlement over het systeem van sociale voordelen dat motivatie om te werken afremt.
Huidig systeem van sociale voordelen in het sociaal woonbeleid stimuleert eigenlijk om NIET te gaan werken. Een hoger loon betekent immers een hogere sociale huurprijs. Bij de berekening van de sociale huurprijs is het inkomen namelijk de belangrijkste factor voor het bepalen hiervan. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger de sociale huurprijs.
Bij de huurpremie zien we hetzelfde gebeuren. Wie meer verdient, kan mogelijks zijn huurpremie verliezen. De huurpremie bedraagt vandaag maximum 157 euro (in bepaalde gemeenten 173 euro). Kandidaat-huurders, die dus binnen de inkomensgrenzen vallen voor deze huurpremie, zien hiermee hun huurprijs op de private woonmarkt dalen van gemiddeld 800 euro tot 650 euro. Als hun inkomen plots stijgt door promotie of andere factoren, zullen zij hun huurpremie verliezen. Hoewel velen onder hen eigenlijk nog steeds dat duwtje in de rug nodig hebben. Deze mensen zullen namelijk niet plots grootverdieners worden. Om deze situatie te vermijden, kiezen velen onder hen om niet (méér) te werken, en dus te verdienen. Sommigen kiezen zelfs bewust voor parttime werk om de inkomensgrenzen van sociale huurprijsberekening of huurpremie niet te overschrijden.
Zoals ik al langer bepleit, moet meer werken eindelijk beloond worden. Zij die écht niet in staat zijn, hebben uiteraard recht op een sociale woning en moeten daarin sneller geholpen kunnen worden. Maar voor wie wél kan werken, moet een sociale woning echter een tijdelijke oplossing bieden.
Het nieuw gelanceerde project ASTER heeft als doelstelling de komende vijf jaar 400.000 zonnepanelen te plaatsen op 50.000 sociale woningen.
In de strijd tegen energiearmoede lanceert de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen, met steun van de Europese Commissie en de Europese Investeringsbank, het project ASTER. Het project heeft als doelstelling de komende vijf jaar 400.000 zonnepanelen op 50.000 sociale woningen te plaatsen. Een goede zaak voor de sociale huurders, die de energiefactuur zullen zien dalen. Daarnaast ook een stap in de richting van meer energieonafhankelijkheid én CO2-reductie.
ASTER heeft tot voornaamste doel het verduurzamen van de energie- en isolatiebehoeftes van sociale woningen. De coöperatieve vennootschap wil, in het algemeen belang, een positieve maatschappelijke impact bewerkstelligen op de mens (en in het bijzonder de sociale huurder), het milieu en de samenleving.
De cijfers op de website van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) stellen dat in Vlaanderen in 2021 zo’n 145.220 sociale woningen binnen het sociaal stelsel verhuurd werden. Het totale aantal sociale woningen in het sociale woonpatrimonium bedraagt 159.885 woningen. Het verschil tussen beide is (structurele) leegstand. Ongeveer een derde van het totale aantal sociale woningen in Vlaanderen moet dus de komende vijf jaar zonnepanelen krijgen. Hierover stelde ik de minister enkele vragen.
Uit het antwoord van de minister blijkt dat hij verder ook initiatief zal nemen. Via de VMSW zullen marktconforme leningen ter beschikking zijn van sociale huisvestingsmaatschappijen om zonnepanelen te leggen.
Daarnaast vroeg ik ook naar het effect van dit project op de huurprijs voor (sociale) huurders. Er zal geen impact zijn op de huurprijs van de woning zelf. Via de huurlasten zal wél een PV-bijdrage aangerekend worden. Deze zal steeds kleiner zijn dan het werkelijk voordeel dat de huurder geniet via de verlaging van zijn energiekosten. Op 7 oktober 2022 werd het wijzigingsbesluit dat het berekeningskader voor deze vergoeding bepaalt, principieel goedgekeurd door de Vlaamse Regering.
Vlaanderen zal voortaan zowat alle aanvragen voor zonnepanelen goedkeuren. In tijden van energiecrisis is dit goed nieuws voor al wie onroerend erfgoed bezit. Unesco Werelderfgoed-sites vallen echter niet onder deze nieuwe regeling.
De energiecrisis beroert ons allen. Het woonpatrimonium in Vlaanderen is verouderd, en dus energieverslindend. Een uitgelezen moment om twee vliegen in één klap te slaan voor de Vlaamse Regering: de crisis aanpakken en steun bieden bij het vernieuwen van ons woonpatrimonium. De regering pakte reeds uit met diverse maatregelen om energetisch te investeren. Minister Demir noemde het aantal aanvragen op mijnverbouwpremie.be ongezien, zo’n duizend per dag.
Ook voor wie onroerend erfgoed bezit, zijn de regels voor het plaatsen van zonnepanelen nu versoepeld. Wie onroerend erfgoed in bezit heeft, kan vanwege het beschermde uitzicht vaak nauwelijks om het beter te isoleren. Dat zal nu veranderen. Zonnepanelen op beschermde gebouwen zullen nu standaard toegelaten worden door het Agentschap Onroerend Erfgoed. Hierbij moet uiteraard gezorgd worden dat de plaatsing van zonnepanelen geen schade berokkent aan het erfgoed.
Brugge
De Stad Brugge prijkt viermaal op de lijst van UNESCO Werelderfgoed. Met dat statuut kent ongeveer de volledige binnenstad erkenning. Naast het Brugse Begijnhof, het belfort, de historische binnenstad en de Heilige Bloedprocessie telt België nog 17 andere sites op de lijst van UNESCO Werelderfgoed. Voor deze sites blijft het oude afwegingskader voor plaatsing van zonnepanelen gelden. Een aanvraag zal aan Unesco moeten worden voorgelegd ter goedkeuring.
Niet dat geen enkele woning in Brugge zonnepanelen kan krijgen. Zeker voor nieuwere gebouwen is er meer mogelijk, maar de stad wijst wel op voorwaarden en beperkingen.
Hieronder kan je mijn vraag aan de minister terugvinden:
BRUSSEL – Voor wie een bescheiden inkomen heeft en toch een woning wil kopen in Vlaanderen bestaat de Vlaamse Woonlening. Dat budget zal nu éénmalig met 250 miljoen euro worden opgetrokken.
In Vlaanderen tellen we meer dan 70 procent woningeigenaars. Dat stelde de OESO ook vast in hun rapport over de Vlaamse Woningmarkt. Dat de Vlaming nog steeds een baksteen in de maag heeft, is een goede zaak. Een investering in vastgoed is namelijk nog steeds een goede investering.
De Vlaamse Woonlening als instrument is een succes en biedt meer huishoudens toegang tot de vastgoedmarkt. Gezinnen en alleenstaanden met een begrensd inkomen, voornamelijk voor de aankoop van een woning of appartement meestal gecombineerd met (energetische) renovatiewerken, komen hiervoor in aanmerking. De extra middelen zullen goed zijn voor ongeveer 1.000 extra leningen.
Met de extra middelen is het budget nu opgetrokken tot 1,3 miljard euro. Zeker in huidige crisistijden Is het voor steeds meer mensen moeilijk om een eigen woning te komen. Een extra ondersteuning van de Vlaamse Regering is voor velen welgekomen.
In 2021 werden door het Vlaamse Woningfonds in totaal 3.937 Vlaamse Woonleningen toegekend. Tijdens de eerste acht maanden van 2022 liep dit aantal op tot maandelijks gemiddeld 460 nieuwe dossiers die werden toegekend, in totaal reeds 3.658. Het gemiddelde ontleende bedrag bedroeg 211.092 EUR. Waar de hypotheekrentes bij banken schommelen rond de drie procent, is dat bij de Vlaamse Woonlening 1,8 procent.
Hier kan je meer informatie vinden over de Vlaamse Woonlening.
