"Take a chance, make some change"
CIB Vlaanderen deed onderzoek naar de relatie tussen de leeftijd van de huurder en de gemiddelde huurprijzen. Resultaten tonen dat het aandeel appartementen vanaf de leeftijd van 30 jaar afneemt, maar dat dit aandeel bij 65+’ers weer fors toeneemt. Kunnen we spreken van een wooncarrière?
Lees hier de perstekst met de resultaten van het onderzoek.
Deze morgen was er opnieuw een hoorzitting in het Vlaams Parlement over de evolutie van de woning- en huurprijzen in Vlaanderen. Verschillende experts kwamen hun inzichten toelichten.
De gemiddelde huurprijzen en de prijzen voor het verwerven van een woning zijn de jongste jaren aanzienlijk gestegen. Hierover hielden we in het Vlaams Parlement al verschillende malen een hoorzitting. Ook vandaag kwamen Frank Vastmans van de KU Leuven en het Steunpunt Wonen, Geert Langenus en Peter Reusens van de Nationale Bank van België, Jan Sap van Fednot, Bart Van Opstal van Notaris.be, en Pieter Decelle van CIB Vlaanderen hun bevindingen hierover toelichten.
De Vlaamse woningmarkt staat onder druk. Stijgende rentevoeten als gevolg van de hoge inflatie zorgen voor een afkoeling van de koopmarkt met als gevolg dat mensen langer op de huurmarkt blijven. Het aanbod op die huurmarkt blijkt echter onvoldoende en te weinig divers.
Een gemiddelde huurwoning kost maandelijks zo’n 887 euro. Dat is een stijging van 1,8 procent tegenover 2021. Appartementsprijzen waren dit jaar gemiddeld 753 euro. Een stijging van 4,5 procent tegenover een jaar eerder. In centrumsteden gaf dit onderstaande evolutie voor appartementen.
Het aandeel appartementen in de Vlaamse huurmarkt klokte in 2022 af op 71,7% volgens de cijfers van het CIB.
Jongeren hebben het nog steeds moeilijk, maar zijn daarom niet minder aanwezig koopmarkt. Integendeel. Ze ageren sneller op de koopmarkt om een stijging van de hypothecaire rente voor te zijn. Investeerders daarentegen wachtten sinds de oorlog in Oekraïne eerder af waardoor jongeren opnieuw aan marktaandeel winnen.
Uit onderstaande grafiek valt ook op te maken dat oudere mensen steeds vaker kiezen om de woning te verlaten en opnieuw in een appartement in de stad te gaan wonen. Ook jongeren starten almaar vaker in een appartement om dan op latere leeftijd door te groeien naar een woning.
De looptijd van hypothecair krediet neemt toe. De afbetalingslast wordt op die manier gespreid over een langere periode.
Ik blijf dit thema verder opvolgen.
De gemiddelde huurprijs voor een sociale woning is vandaag 334 euro per maand. Op de private markt is dat 800 euro. De 182.000 kandidaat-huurders op de wachtlijst voor een sociale woning voldoen echter aan dezelfde inkomensvoorwaarden als sociale huurders, maar zijn genoodzaakt zich op de private markt te begeven. Dit betekent dus een voordeel van ongeveer 500 euro per maand voor de 146.000 sociale huurders tegenover de 182.000 wachtenden.
Die discrepantie is té groot. Het geven van een voordeel aan 146.000 sociale huurders, maar niet aan 182.000 wachtende kandidaat-huurders, met dezelfde inkomensvoorwaarden, krijg je aan niemand uitgelegd. Ik pleit ervoor om zowel de wachtenden op een sociale woning als de sociale huurders op dezelfde manier te behandelen.
Een huurbonus zou bijvoorbeeld juister zijn. Daarenboven wordt werken hiermee gestimuleerd. De huurbonus laat mensen tijdelijk een deel van de huurprijs fiscaal aftrekken van hun belastingen. Dat motiveert om te werken. Huidig woonbeleid doet net het omgekeerde.
Vind hier mijn volledige tussenkomst.
BRUSSEL – Vanaf 1 januari 2023 treedt de maatregel rond residentiële renovatieplicht in werking. Daarrond bestaan echter nog een aantal onzekerheden. Ik stelde de minister hierover een aantal vragen.
Vanaf 1 januari 2023 treedt een maatregel in werking die eigenaars van energieverslindende woongebouwen (dus met een EPC-label E of F) zal verplichten om binnen de vijf jaar na overdracht (zoals aankoop, erfpacht,…) de woning grondig en energetisch te renoveren tot minimum EPC-label D. De impact daarvan op de private huurmarkt zal gigantisch zijn. De residentiële renovatieplicht zal eveneens gelden voor panden die binnen het huurstelsel vallen.
Ik stelde minister van wonen Matthias Diependaele de vraag of die maatregel een juridische toets doorstond. Rondom de maatregel hangen echter nog een aantal onzekerheden:
Als verhuurder zal de nieuwe eigenaar de verplichting hebben om het rustig genot ten aanzien van de huurder de respecteren. Dit heeft in principe tot gevolg dat de verhuurder alleen werken mag uitvoeren na akkoord met de huurder. Zonder akkoord moet de verhuurder wachten met de werken tot na het einde van de huurovereenkomst.
Voor dringende werken bestaat er binnen het huurrecht een uitzondering (art. 1724 BW en art. 27 Vlaams Woninghuurdecreet). Werken die niet kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huur, mogen ook zonder akkoord met de huurder gebeuren. Het gaat om werken die nodig zijn omdat anders het voortbestaan van de woning in het gedrang komt (bv. een lek in het dak), maar ook om werken die nodig zijn om te voldoen aan een wettelijke verplichting (zoals strengere minimale kwaliteitsnormen).
In het kader van de residentiële renovatieplicht zal de verhuurder zich dus kunnen beroepen op het bestaan van een decretale verplichting, waardoor het gaat om dringende werken. Dat betekent dat de werken nog altijd moeten gebeuren in afspraak met de huurder, maar dat deze laatste de uitvoering ervan niet kan weigeren. De huurder moet de werken gedogen, ook wanneer hij daardoor het genot van een gedeelte van de woning verliest.
Artikel 35, §2 van het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat de huurder en de verhuurder de huurprijs kunnen herzien omdat aan de woning energiebesparende investeringen werden gedaan. Energiebesparende maatregelen worden gedefinieerd als investeringen die de energieprestatie van het goed, vermeld in artikel 1.1.2, 42° /1, van het Energiedecreet van 8 mei 2009, verbeteren.
De huurprijsherziening is in eerste instantie overeen te komen tussen de huurder en de verhuurder zelf. Bij gebrek aan overeenstemming kan de verhuurder zich richten tot de rechter. De rechter kan alleen een herziening toestaan op voorwaarde dat de normale huurwaarde van de huurwoning door de uitgevoerde investeringen ten minste 10% hoger ligt dan de op dat moment geldende huurprijs. Bij eerder geringe investeringen is er dus geen herziening mogelijk. In andere gevallen oordeelt de rechter naar billijkheid. Met de investeringen die noodzakelijk waren om de woning te laten voldoen aan de minimale woningkwaliteitsnormen van de Vlaamse Codex Wonen mag de rechter geen rekening houden (bijvoorbeeld dakisolatie). Die werken kunnen dus geen aanleiding geven tot een herziening van de huurprijs. Ze zijn in feite een kost voor de eigenaar.
Blijf hier op de hoogte van mijn parlementaire initiatieven.
Lees hieronder mijn vragen aan de minister.
Lees hieronder het antwoord van de minister.